Announcement

Collapse
No announcement yet.

Сколько % лучше для downpayment?

Collapse

Forum Topic List

Collapse
X
 
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts

  • Сколько % лучше для downpayment?

    Почему-то бытует мнение что при покупке недвижимости лучше дать 10% downpayment а потом перефинансироваться через некоторое время. Как бы наличные в обороте соxраняешь по сравнению с тем чтобы дать 20%...



    Если есть у кого комментарии с у довольствием послушаю.

  • #2
    Re: Сколько % лучше для downpayment?

    Финансирование покупки недвижимомти - это очень большая тема. В зависимомти от конкретной ситуации принимается то или иное решение. Как минимум при принятии решения в учет принимается:

    - растет жилье в цене или стабильно, а то и вниз может тоже идти

    - какой нынче интерес в исторической перспективе - завышенный или совсем даже наоборот, как сейчас

    - покупается ли просто жилье или есть мысли об инвестировании

    - есть свободные деньги в запасе или их нет

    - есть стабильный источник дохода или он не особо стабилен

    - собираемся мы в недалекой перспективе перестраиваться или нет

    - на каком уровне риска человек может спать спокойно (risk tolerance)



    Это по-минимуму.

    Comment


    • #3
      Re: Сколько % лучше для downpayment?

      Люди подскажите правда или нет я вычитал в книге тукую заметку:

      Что если продаешь недвижимость и покупаешь более доругую то налогом не облагаються деньги от продажи

      Например вы продали дом 50000 и купили втечении того месяца дом за 55000 то ненадо платить налог!!!

      Если кто знает то опровергните или согласитесь Могу даже дать номер статьи в кодексе налогооблажения,хотя может это и липа

      Comment


      • #4
        Re: Сколько % лучше для downpayment?

        Sergey:

        Не забыавйте про Private Mortgage Insurance (PMI). Если вашей доли в жилье нет еще 20% то платится PMI, и зачастую он будет превышать ту сумму (которую вы платите каждый месяц) в сравнении с той суммой, что вы получили бы по процентам, если положили бы эти деньги в банк.

        Допустим вы платите $200 PMI в месяц, какую сумму нужно положить в банк, чтобы ежемесячное отчисление по процентам превысило $200! Я теряюсь в нулях.



        Если при рефинансировании вы наберете эти 20 %... все равно надо считать, как быстро ваш дом подорожает, сколько времени уйдет на это. От стоимости недвижимости сильно это зависит, дорогие дома дорожают медленнее в последнее время.



        Alexander, а вы про каую страну говорите, а то в профайле у вас Беларусь стоит.

        Comment


        • #5
          Re: Сколько % лучше для downpayment?

          Wanted писал(а) Fri, 02 April 2004 14:52
          Sergey:

          Не забыавйте про Private Mortgage Insurance (PMI).
          Так как же про эту гадость забыть. Платил я его почти год когда купил свою первую квартиру в 1999. Плюс если вы даёте меньше 20% то вам надо открыть escrow account и налоги будет платить компания которой вы mortgage платите. И из-за этого у меня тоже проблемы были.



          Но не всё так просто. И вы правы что считать всегда надо что выгодней. Я например при покупке своей первой квартиры дал 5 процентов, но за несколько месяцев квартира поднялась на 20-30 тыс. И перефинансировав её через месяцев 8 я остался в прибыли хотя и платил 55 долларов PMI плюс конечно проценты по сравнению с 20% downpayment. Конечно не всегда так недвижимость поднимается в цене. Но иногда выгодней дать меньше downpayment чем ждать пока накопишь 20% , а в это время недвижимость вырастет в цене...



          ИМХО - В банке деньги держать в Америке для накопления вообще не выгодно. Ни на каких accounts.

          Comment


          • #6
            Re: Сколько % лучше для downpayment?

            Sergey писал(а) Mon, 29 March 2004 14:03
            Почему-то бытует мнение что при покупке недвижимости лучше дать 10% downpayment а потом перефинансироваться через некоторое время. Как бы наличные в обороте соxраняешь по сравнению с тем чтобы дать 20%...



            Если есть у кого комментарии с у довольствием послушаю.


            Дык... Если у вас есть возможность таким образом держать деньги в обороте, чтобы покрывать интерес (+ PMI etc.), набегающий за счет "недоплаченных" 10%, то, конечно, лучше уплатить 10%. Или даже 5, если удастся.



            И перефинансировать потом - тоже не стоит. Зачем?

            Лучше уж продолжать "держать деньги в обороте" :-)



            А если такой возможности у вас нет - тогда, чем больше уплатите downpayment, тем меньше денег потеряете. Так что, надо платить все, сколько есть. 20% или даже больше, если есть возможность.







            Comment


            • #7
              Re: Сколько % лучше для downpayment?

              Alexander писал(а) Fri, 02 April 2004 12:53
              Люди подскажите правда или нет я вычитал в книге тукую заметку:

              Что если продаешь недвижимость и покупаешь более доругую то налогом не облагаються деньги от продажи

              Например вы продали дом 50000 и купили втечении того месяца дом за 55000 то ненадо платить налог!!!

              Если кто знает то опровергните или согласитесь Могу даже дать номер статьи в кодексе налогооблажения,хотя может это и липа


              Если не ошибаюсь такое правило действительно было раньше, но его уже лет 7 как отменили.

              Сейчас ситуацию выглядит так:



              Во-первых, сначала из продажной цены нужно вычесть то, что вы уплатили за этот дом при покупке и те деньги, которые вы потратили на его обустройство (home improvements)

              Во-вторых, если это был ваш primary home (и в некоторых других случаях), то из того, что осталось, надо вычесть еще 250,000, если вы single, или 500000 если married.



              Если после этих вычитаний еще что-то осталось, то с этого нужно уплатить Capital Gain налог.

              Подробнее, можно прочитать, например, тут:

              http://www.irs.gov/publications/p523/index.html

              Comment


              • #8
                Re: Сколько % лучше для downpayment?

                Ну теперь понятно ,спасибо за разъяснения,кстати насчет источника и в правду книжке больше семи годков, и там описан старый способ!!!

                Comment


                • #9
                  Re: Сколько % лучше для downpayment?

                  foma писал(а) Sat, 03 April 2004 12:04


                  И перефинансировать потом - тоже не стоит. Зачем?

                  Лучше уж продолжать "держать деньги в обороте"



                  Как не стоит?

                  Во-первых, освобождаетесь от PMI, а PMI - это выброшенные деньги на ветер (если конечно недвижимость поднялась настолько что получается что при перефинансировании у вас как бы 20%).

                  В-вторых, уменьшения процента ссуды. Всем ведь хочется платить меньший процент.

                  В-треьих, сейчас многие рекламируют перефинансирование "no closing cost, no points" то есть вы абсолютно ничего не платите при перефинансировании и это правда так как многие мои друзья уже перефинансировались.



                  Если ничего не платишь и у тебя уменшается сумма ежемесячной выплаты - то почему бы и не перефинансироваться?

                  Comment


                  • #10
                    Re: Сколько % лучше для downpayment?

                    Sergey писал(а) Sun, 04 April 2004 07:43
                    foma писал(а) Sat, 03 April 2004 12:04


                    И перефинансировать потом - тоже не стоит. Зачем?

                    Лучше уж продолжать "держать деньги в обороте"



                    Как не стоит?

                    Во-первых, освобождаетесь от PMI, а PMI - это выброшенные деньги на ветер (если конечно недвижимость поднялась настолько что получается что при перефинансировании у вас как бы 20%).



                    Это понятно. Просто если изначально вас PMI не пугает (в смысле, вы предпочитаете "держать деньги в обороте"), то что же изменится в дальнейшем?



                    Если ваше решение уплатить не 20% а 10% было логичным, то и в дальнейшем логично было бы придерживаться той же стратегии - т.е., если и перефинанцировать, то только для того, чтобы взять "cash out" (за счет роста цены и ваших выплат), так, чтобы снова стало 10%, а остальные деньги продолжать "держать в обороте"



                    Quote:


                    В-вторых, уменьшения процента ссуды. Всем ведь хочется платить меньший процент.



                    Ну это понятно... Только, у нас-то речь не об этом...



                    Quote:


                    В-треьих, сейчас многие рекламируют перефинансирование "no closing cost, no points" то есть вы абсолютно ничего не платите при перефинансировании и это правда так как многие мои друзья уже перефинансировались.



                    Не понял. Ну и что, что вы ничего не платите?

                    Само по себе это никак не является причиной для того, чтобы перефинансировать :-)





                    Quote:


                    Если ничего не платишь и у тебя уменшается сумма ежемесячной выплаты - то почему бы и не перефинансироваться?



                    Да нет, можно конечно, кто же против?

                    Если при этом уменьшается процент, то конечно - почему нет?



                    Просто мы же не об этом говорили - вы спросили есть ли смысл уплатить 10% down, а потом перефинансировать. Я просто уточняю, что если сразу был смысл уплатить не 20%, а 10%, то не понятно почему бы позже был какой-то смысл в том, чтобы перефинансировать и сделать из 10 20....



                    Т.е., если вам предлагают более низкий процент, да еще и бесплатно, конечно стоит взять.

                    Но, при этом, если вы - сторонник "держания денег в обороте", то логично было бы взять cash out, так, чтобы после перефинансирования ваше LTV оставалось как можно большим - ну, скажем, 90%.

                    Comment


                    • #11
                      Re: Сколько % лучше для downpayment?

                      Alexander писал(а) Sat, 03 April 2004 12:42
                      Ну теперь понятно ,спасибо за разъяснения,кстати насчет источника и в правду книжке больше семи годков, и там описан старый способ!!!
                      уж не книжка ли Роберта Киосаки?

                      Comment


                      • #12
                        Re: Сколько % лучше для downpayment?

                        foma писал(а) Sun, 04 April 2004 15:00
                        Quote:


                        В-треьих, сейчас многие рекламируют перефинансирование "no closing cost, no points" то есть вы абсолютно ничего не платите при перефинансировании и это правда так как многие мои друзья уже перефинансировались.



                        Не понял. Ну и что, что вы ничего не платите?

                        Само по себе это никак не является причиной для того, чтобы перефинансировать

                        Точно, само по себе это причиной не является, поэтому сейчас я и не перефинансируюсь. Это только одна из причин и то не всегда подходит... Согласен.



                        foma писал(а) Sun, 04 April 2004 15:00


                        Quote:


                        Если ничего не платишь и у тебя уменшается сумма ежемесячной выплаты - то почему бы и не перефинансироваться?

                        Просто мы же не об этом говорили - вы спросили есть ли смысл уплатить 10% down, а потом перефинансировать. Я просто уточняю, что если сразу был смысл уплатить не 20%, а 10%, то не понятно почему бы позже был какой-то смысл в том, чтобы перефинансировать и сделать из 10 20....



                        В то время когда я перефинансировался, я убрал PMI, перефинансировался на низший процент и убрал escrow account чтобы платить tax самому. Ведь если не будет 20% в недвижимости - PMI не уберут. Может я и ошибаюсь конечно. Я не специалист, только учусь...

                        Comment


                        • #13
                          Re: Сколько % лучше для downpayment?

                          Quote:


                          В то время когда я перефинансировался, я убрал PMI, перефинансировался на низший процент и убрал escrow account чтобы платить tax самому. Ведь если не будет 20% в недвижимости - PMI не уберут. Может я и ошибаюсь конечно. Я не специалист, только учусь...



                          Вообще-то, когда я покупал дом, платил 10%, и PMI не платил. 20% - это не магическое число, а просто наиболее распространенное тербование.

                          Кстати, escrow я платил всегда и везде, независимо от % (кроме home equity loan - там escrow был не нужен).... правда, я не совсем понимаю что в этом плохого.



                          С другой стороны, повторю снова, если вы, как вы сказали в начале топика, надеетесь, что "держать деньгои в обороте" лучше чем не платить PMI при покупке дома, то мне по-прежнему не понятно что именно изменяет ваше мнение при перефинансироваии.... Уменьшить процент и откзаться от escrow - это хорошо и всегда можно сделать, но если при покупке вы сознательно решили купить PMI ради того, чтобы оставить деньги в обороте, то логично было бы таким же образом поступить и при перефинансировании...

                          Comment


                          • #14
                            Re: Сколько % лучше для downpayment?

                            foma писал(а) Mon, 05 April 2004 08:26


                            Вообще-то, когда я покупал дом, платил 10%, и PMI не платил. 20% - это не магическое число, а просто наиболее распространенное тербование.

                            Век живи - век учись. Я действительно думал что меньше 20% - значит надо платить PMI. это зависит от банка, который даёт mortgage, так? Тогда каким банкам не надо платить PMI если даёшь меньше 20 или какие условия для этого нужны? Спасибо за информацию.





                            foma писал(а) Mon, 05 April 2004 08:26


                            Кстати, escrow я платил всегда и везде, независимо от % (кроме home equity loan - там escrow был не нужен).... правда, я не совсем понимаю что в этом плохого.

                            С escrow я вроде описывал какие у меня были проблемы... Моя mortgage company говорила что платит tax с escrow, а collector office говорили что никто не платит tax. В итоге мне пришлось самому заплатить tax со штрафом и потом 4 месяца ругаться с mortgage company куда они деньги с escrow account отсылали. В итоге мне вернули деньги, но всё равно не приятно было. Сейчас сам плачу свои tax на недвижимость.



                            foma писал(а) Mon, 05 April 2004 08:26


                            С другой стороны, повторю снова, если вы, как вы сказали в начале топика, надеетесь, что "держать деньгои в обороте" лучше чем не платить PMI при покупке дома, то мне по-прежнему не понятно что именно изменяет ваше мнение при перефинансироваии.... Уменьшить процент и откзаться от escrow - это хорошо и всегда можно сделать, но если при покупке вы сознательно решили купить PMI ради того, чтобы оставить деньги в обороте, то логично было бы таким же образом поступить и при перефинансировании...
                            Я говорил что надо всё cчитать, потому что не всегда "держать деньги в обороте лучше чем не платить PMI" . В моём личном случае я поcчитал что мне тогда было выгодней перефинансироваться. Может ошибся, не знаю...

                            Comment


                            • #15
                              Re: Сколько % лучше для downpayment?

                              Sergey писал(а) Mon, 05 April 2004 08:57


                              Век живи - век учись. Я действительно думал что меньше 20% - значит надо платить PMI. это зависит от банка, который даёт mortgage, так? Тогда каким банкам не надо платить PMI если даёшь меньше 20 или какие условия для этого нужны? Спасибо за информацию.



                              Да никаких специальных условий, вроде нет... И списка банков которые это делают, боюсь я вам тоже не дам.

                              У меня лично был Washington Mutual...

                              но это не значит, что там и сейчас можно получить такой deal...



                              PMI (и вообще размер downpayment) - это просто одна из "переменных" при заключении сделки. Точно так же, как вы ищете банк, который даст вам loan под наименьший процент, или с наименьшими платами и т.д.... вы можете рассматривать и минимальный downpayment при котором не нужно платить PMI.



                              С брокером вообще-то можно торговаться...

                              Например, можно предложить, что банк отказывается от PMI, а я за это соглашаюсь на prepayment penalty, или на лишний .1% к рэйту или там еще на что...







                              foma писал(а) Mon, 05 April 2004 08:26


                              С escrow я вроде описывал какие у меня были проблемы... Моя mortgage company говорила что платит tax с escrow, а collector office говорили что никто не платит tax.

                              В итоге мне пришлось самому заплатить tax со штрафом и потом 4 месяца ругаться с mortgage company куда они деньги с escrow account отсылали.

                              В итоге мне вернули деньги, но всё равно не приятно было. Сейчас сам плачу свои tax на недвижимость.



                              У меня тоже такое было один раз.

                              Только ругаться я ни с кем не стал - просто позвонил в банк и сказал, что налог я платить не буду, потому что это их проблемы. И если они утверждают что заплатили, то вот телефон - пусть сами позвонят и разберутся.

                              После этого все последующие билы я просто спускал в унитаз. :-)



                              Месяца через три они там как-то разобрались сами собой...



                              Quote:


                              Я говорил что надо всё cчитать, потому что не всегда "держать деньги в обороте лучше чем не платить PMI" . В моём личном случае я поcчитал что мне тогда было выгодней перефинансироваться. Может ошибся, не знаю... :?



                              Ну лично я вообще не могу себе представить такую ситуацию, когда было бы выгоднее платить PMI и держать деньги в обороте. Даже без PMI - трудно себе предтсавить такой "оборот", который будет гарантированно приносить хотя бы 6% в год... а с них же еще и налог уплатить придется...



                              Наверное, вы - очень удачливы в финансовых операциях, если перед вами встают подобные вопросы :-)





                              Comment

                              Working...
                              X