подскажите по лизингу дома.

[reebok]

Попалось объявление на глаза, условия достаточно привлекательные.
Только кто сможет объяснить полностью что означает,и с чем можно столкнутся?

INQUIRE FOR REDUCED SALES PRICE

OR

12 month lease purchase option available:

$3500 Escrow Deposit

and

$1,650 Monthly Lease payment

*$3500 escrow deposit & $250 / month credited to buyer at closing

я так понял платишь 3500, и 1900 в месяц в течении 12 месяцев(сам хозяин дома предоставляет этот кредит) и дальше получаешь этот дом.
С какими дополнительными платежами можно столкнуться?На что обратить внимание?
Заранее благодарю за ответы.

[MedicalExaminer]

Re: подскажите по лизингу дома.

Ха-ха-ха... Какой наи-и-ивный...

1. Ты кладешь $3500 как депозит
2. Ты платишь каждый месяц по $1650
3. Через 12 месяцев ты покупаешь дом ПО ПОЛНОЙ ЦЕНЕ, но тебе засчитываются эти $3500 (которые лежали на депозите), плюс $250 х 12 месяцев.

А если дом отказываешься покупать, то теряешь и депозит, и ежемесячную переплату.

[potomushta]

Re: подскажите по лизингу дома.

Попалось объявление на глаза, условия достаточно привлекательные.
Только кто сможет объяснить полностью что означает,и с чем можно столкнутся?


я так понял платишь 3500, и 1900 в месяц в течении 12 месяцев(сам хозяин дома предоставляет этот кредит) и дальше получаешь этот дом.
С какими дополнительными платежами можно столкнуться?На что обратить внимание?
Заранее благодарю за ответы.

Дальше покупаешь, а не получаешь. И не факт, что договоритесь о цене через 12 мес. А сверрхвысокий лиз уже уплачен.
Невозможно сказать со стороны. Одно понятно - дом не может продаться просто так. Либо проблемный, либо слишком высокая цена.
Просто предложите отказаться от предлагаемых скидок во-первых, т.е. снизить на цену 5150 сходу. Ну и вообще еще снизить цену до нормальной рыночной, он вполне может исчезнуть со своей привлекательностью.

[reebok]

Re: подскажите по лизингу дома.

отлично, разобрался
а договор не подписывается сразу какая цена будет по выкупу дома?

[potomushta]

Re: подскажите по лизингу дома.

отлично, разобрался
а договор не подписывается сразу какая цена будет по выкупу дома?

Если все по-серьезному, то подписывается. Но нужно бы юридически грамотного специалиста привлечь, чтобы не обломиться из-за незавидного маленького условия, не позволяющего потом продавцу выполнить этот договор, или вы с ужасом откажетесь сами. Долгов много висит на доме, которые купите вместе с о строением, кто-то делал проверку?

[reebok]

Re: подскажите по лизингу дома.

Если все по-серьезному, то подписывается. Но нужно бы юридически грамотного специалиста привлечь, чтобы не обломиться из-за незавидного маленького условия, не позволяющего потом продавцу выполнить этот договор, или вы с ужасом откажетесь сами. Долгов много висит на доме, которые купите вместе с о строением, кто-то делал проверку?

да не, я просто смотрю по листингам.
предлагает компания, достаточно много домиков, с такими примерно ценами,но общей стоимости домов нет, и чет добится от них этих цен и сумм не представляется возможным
отвечают все очень уклончиво.

[MedicalExaminer]

Re: подскажите по лизингу дома.

предлагает компания, достаточно много домиков, с такими примерно ценами,но общей стоимости домов нет, и чет добится от них этих цен и сумм не представляется возможным
отвечают все очень уклончиво.

Ну, так значит это бизнес у них такой. Берут у вас беспроцентный кредит в 3500, потом берут лишние 250 (а может и больше) в месяц, а потом вам предлагают такие условия, что вы сами отказываетесь от сделки. А деньги то тю-тю...

PS. Кстати, первая строчка переводится как "Спрашивайте про скидки...".

[reebok]

Re: подскажите по лизингу дома.

да какая то елвая компания, будем смотреть дальше, хорошо не торопимся

[MedicalExaminer]

Re: подскажите по лизингу дома.

В принципе вариант Rent-to-Buy в некоторых случаях подходит. Например, для того, чтобы получить нормальный кредит на дом или квартиру, обычно требуют 20% первоначальный взнос. У многих людей просто нет возможности арендовать квартиру и откладывать деньги (хотя в подобном случае лучше решать вопрос более кардинально). То есть люди могут платить ежемесячно чуть больше, а эта переплата будет идти в счет первоначального взноса. Но опять же, тут нужно просчитывать все варианты. Например, сколько стоит просто аренда той же квартиры? Сколько переплачивается, и сколько потом пойдет в зачет? Если это один к одному (то есть вы ежемесячно платите 250 сверху, а потом засчитываются именно эти же 250), то какой в этом смысл? Другое дело, если сама аренда, к примеру, 1500 (и это реалистичная цена, сопоставимая с подобными квартирами в районе), вы платите 1650 (то есть 150 сверху), а в конце вам засчитывается 250, то вы экономите 100 долларов. Тогда еще можно подумать, хотя все равно существует достаточно большой риск того, что пожив в доме год, вы просто расхотите в нем жить (например, шумное место, плохие соседи, подвал затапливает весной и т.д.). В общем, это все очень индивидуально, и требует достаточно большой детективной и аналитической работы.

[Boris8594]

Re: подскажите по лизингу дома.

Самая глубинная суть таких сделок - называются рент-ту-оун - самая суть для покупателя в следующем: Вы нашли дом, который, по ВСЕМ вашим соображениям (цена, расположение, проект, школы - все доводы, как обычно), Вам ОЧЕНЬ-ОЧЕНЬ подходит. Уж так подходит, что Вы просто боитесь его упустить. Но СЕГОДНЯ у Вас недостаточно средств. И вот, войдя в такую сделку, Вы СЕГОДНЯ платите очень мало - депозит и чуть повышенный рент, но все же это не больше, чем всего лишь ежемесячный рент, а вот через 1-2-редко 2.5-3 года - Вы выплачиваете всю сумму и становитесь хозяином. Т.е., плюсы для Вас, это гарантия, что любимый остается уж точно у Вас, и что платите Вы позже. И что страхуете себя от будущего подорожания такого дома, что вполне может и должно произойти (закон цикличности в природе и финансах) через 2-3-4 года
Для хозяина, если он сегодня не может продать, это плюс в получении через два года той цены, которую Вы уже сегодня обговорили (нет, не бывает такого рода договора без конечной цены, иначе это какая-то ловушка), в том, что есть довольно большой шанс, что он все же продаст, а, если Вы отказываетесь, он хотя бы получил депозит в подарок и бОльший, чем обычно, навар на съеме.
Итак, первейшее условие - Вы должны так "безоглядно" влюбиться в дом, чтобы хотеть именно его. Далее - т.к. Вы почти наверняка его кУпите, то ДО подписания этого договора Вы должны с опытным адвокатом, техинспекторами проверить, чист ли он от долгов, принадлежит ли именно продавцу, а не жулику, что технически он подходит Вам, разобраться со школами, населением, наводнениями - в общем, отнестить не так, как к съему, мол, через год уедем в другой район, а как к своему дому на 5-7 лет (значит также, как он потом продаваться будет - стратегия экзита).
Компания эта - это не жулики, и сделка такого рода считается не жульнической, а обоюдовыгодной - это как опции покупать под будущий урожай кукурузы или будущую цену унции золота - всегда кто-то чуть выиграет, второй - проиграет - но так ведь построена вся наша жизнь.

Через два года такой же дом может оказаться дороже, и Вы выиграли, или дешевле - проиграли.

Итак, самое первое и главнейшее: дом должен подойти для Вас точно, как перчатка.

P.S. И совсем не обязательно, что сам домик плохой. Так продают и самые шикарные, если не могут сразу продать. Не далее, как пару месяцев назад наш лучший друг (ЗНАЧИТ, априори,очень приличный...!) так и не смог продать отличный двухэтажный дом, а уезжать надо было срочно во Флориду. Так он нашел такого покупателя, что у того через полтора года открывалась в банке какая-то значительная сумма (а за досрочное открытие полагалась бы огромная пеня), и они закрыли такую сделку. Это называется vin-vin сделка.

[MedicalExaminer]

Re: подскажите по лизингу дома.

Это называется vin-vin сделка.

Вообще-то это называется Win-Win.

[Boris8594]

Re: подскажите по лизингу дома.

Вообще-то это называется Win-Win.

Ладно, ладно, пусть будет так. Кто я против Оксфордского (или какого там) Словаря

Не по теме. А ноги эти бледно-дохлые, оцифрованные и такие милые - все же пора уже сменить на другую часть тела, даже лицо, наверное, подойдет.
Нет, правда, после того, как всякие Кайфаты и Грики с их патологическими аватарами как-то были смыты течением истории с Улитки, остался на всех ее просторах только этот единственный анти-...антипатичный символ. Ну, как всегда, правда же: каждый народ заслуживает свое правительство, а каждый форумный народ заслуживает своих аффатарофф. Ну, любочка, ну, пожалуйста, приподнимите паранджу со своего симпатичного лица!

[AmericanMan]

Re: подскажите по лизингу дома.

Если все по-серьезному, то подписывается. Но нужно бы юридически грамотного специалиста привлечь, чтобы не обломиться из-за незавидного маленького условия, не позволяющего потом продавцу выполнить этот договор, или вы с ужасом откажетесь сами. Долгов много висит на доме, которые купите вместе с о строением, кто-то делал проверку?

Какие могут быть долги на доме (напр.)?

[MedicalExaminer]

Re: подскажите по лизингу дома.

Какие могут быть долги на доме (напр.)?

Да любые. К примеру, в залог дома взяли кредит. По идее нормальные кредиты от нормальных банков рапортуются в городскую администрацию (на дом накладывается lien). Дом может идти под залог бизнеса (или являться частью бизнеса), бизнес обанкротится и дом отходит заимодавцу. Могут быть не уплачены какие-нибудь налоги или другие платежи. Не говоря уже про то, что кредит может быть частным - у юриста или нотариуса оформляется сделка, что в случае невозврата кредита дом отходит заимодавцу. Это может и не быть отрапортовано в городской архив. Дом может быть оформлен по завещанию. Владелец (или совладелец) дома может умереть и завещать его кому-то. Вариантов - куча. И обычно такие дела не имеют срока давности (или имеют, но какой-то очень большой). К примеру, бабушка умерла, завещала дом внуку. Внука не нашли и дом отошел городу. Город продал его кому-то, тот через пару лет перепродал. А потом окажется, что внук сидел в тюрьме, был в коме, был за границей. Он возвращается, поднимает завещание, и дом по праву очередности принадлежит ему. Никто нынешнему владельцу не будет возвращать никакие деньги. И виноватых нет. Поэтому нужно страховать тайтл (купчую на дом), поэтому нужно проверять все возможные инстанции и т.д.

[AmericanMan]

Re: подскажите по лизингу дома.

MedicalExaminer, про кредиты понятно, но это должно строго контролироваться в США. Не поверю, что взятый в банке кредит можно легко скрыть, да еще заложить дом по разным сделкам. Это США, а не Россия. Читал о таком понятии как «кредитная история». Пока не знаю, может ли покупатель дома в США проверить эту историю.
В то, что городские власти не нашли внука, еще больше не поверю, особенно если его перемещение по стране фиксировалась выездом за границу или помещением в тюрьму. Наследников находят даже за границей. Даже если предположить такую ошибку, я не завидую городским властям. Дом, конечно, придется освободить и вернуть внуку, но ему для этого нужно будет обращаться в суд. После этого продавец еще как будет возвращать деньги покупателю. Подобные дела были даже на Украине и все сделки признавались незаконными, деньги возвращались. Но даже не это главное. После этого от потерпевшего покупателя полетит ИСК в суд о возмещении морального ущерба. Уверен, одним миллионом городские власти не отделаются… Да и за такую ошибку они быстро потеряют свою работу. США особенно славятся суммами возмещения за причиненный моральный ущерб.
Риск есть везде, но в США больше порядка, чем в России и больше шансов защитить свои права.