Жильё RENT to OWN во Флориде

[Dj_Quake]

Кому нибудь известна программа банков Rent-to-own for foreigners, investors.??? Говорят что там процентная ставка другая, но зато даунпэймент выше 25% от стоимости - мне это очень интересно - не могу найти этот банк - одни разговоры от Real-estate агентов!

Есть вопрос по поводу того - могу ли я купить дом (внести downpayment) а выплачивать остальную сумму будят мои родственники, чтобы кредитную историю себе улучшить, те мои деньги на счету моей мамы например, которая выплачивает кредит за дом - тем самым повышая себе кредитоспособность.

И ещё - возможен ли вариант покупки дома на себя - за свои деньги - кэшом - так чтобы это не помешало в дальнейшем получать неиммиграционную визу b2 в США? Как они могут узнать о покупке мною дома в США? И доходит ли эта информация в консульства США?

Заранее спасибо за ответы!!!

[Boris8594]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

[QUOTE=Dj_Quake;652405]Кому нибудь известна программа банков Rent-to-own for foreigners, investors.??? Говорят что там процентная ставка другая, но зато даунпэймент выше 25% от стоимости - мне это очень интересно - не могу найти этот банк - одни разговоры от Real-estate агентов!

Мои ответы - с ограниченной ответственностью. Во-первых, преимущество Rent-to-own в том, что СЕГОДНЯ Вы еще ничего не покупаете, а начинаете снимать, поэтому сегодня Вам нужны только деньги для месячных пэйментов и около $3000 (зависит от цены дома) - безвозвратного залога: если через два-три года (обычно такой срок до дня покупки) Вы покупаете его, эти 3К засчитываются в цену, если не покупаете, деньги остаются у владельца дома. Еще нюанс, но не закон: обычно при этой системе приходится платить более высокие месячные суммы за рент - это тоже как бы страховка для хозяина, возмещение, если в итоге не покупают. По-моему, это самая лучшая форма для обеих сторон! Еще очень трудно продавцу найти такого клиента в условиях спада: плюс этого клиента, что он бережет качество дома, что он во-время платит, иначе вылетает. Поэтому в руках у Вас сейчас огромная сила, чтобы поторговаться, сбить цену. А уж при оформлении покупки даунпэймент - да, для иностранца может быть значительно выше и процент выше, т.к. банк боится, что клиент растворится там, в своей стране.

Есть вопрос по поводу того - могу ли я купить дом (внести downpayment) а выплачивать остальную сумму будят мои родственники, чтобы кредитную историю себе улучшить, те мои деньги на счету моей мамы например, которая выплачивает кредит за дом - тем самым повышая себе кредитоспособность.

Платить, естессно, они могут, лишь бы денежки давай, но платеж пойдет только ОТ ВАШЕГО ИМЕНИ, вы же обязались платить по контракту, одалживайте хоть у родных. Им кредитный счет так не улучшить.


И ещё - возможен ли вариант покупки дома на себя - за свои деньги - кэшом - так чтобы это не помешало в дальнейшем получать неиммиграционную визу b2 в США? Как они могут узнать о покупке мною дома в США? И доходит ли эта информация в консульства США?

Не знаю, и никто, кроме консула в окошке заранее никогда не скажет. Узнать они могут не только о таких крупных и записанных во всех компьютерах акциях на ИХ ЗЕМЛЕ, но и дрались ли Вы, сидя на горшках в детсадике Мичуринска - их каналы неисповедимы. Другое дело, что их этой информации может помешать, а что помочь - консул взвешивает мгновенно десятки переменных, вглядывается пристально в Ваше лицо и читает прекрасно все ваши мысли и помыслы.

Более официально можно многое узнать, просто списавшисьс несколькими банками. Они днем с огнем ищут возомжных клиентов и разъяснят вам немного лучше, чем я.

Успеха! Да, это вин-вин сделка, постарайтесь ее прокрутить.

P.S. А что значит "не могу найти этот банк"? Какой этот? ВСЕ банки, что оформляют сделки с недвижимостью, делают, в том числе, и такие договора. Это ведь договор о ПРОДАЖЕ-ПОКУПКЕ, просто два-три года ПОЛНЫМ ХОЗЯИНОМ остается прежний владелец, пока все денежки он не получил.

[Dj_Quake]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

Спасибо за ответ, а по банку - мне сказали, что только некоторые банки владеют своей недвижимостью (foreclosure) и продают её именно по системе Rent to own - отсюда и исходил этот вопрос - какой именно банк и как его найти? Рилэстэйт агенты мне такую информацию не нашли - только лишь несколько апартментов в комьюнити - что меня не интересует - хочу именно дом.
А так путём выбора из домов Foreclosure звонишь агенту или банку, а они говорят что мы не предоставляем программу Rent to own =(

[Olga2011]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

Есть вопрос по поводу того - могу ли я купить дом (внести downpayment) а выплачивать остальную сумму будят мои родственники, чтобы кредитную историю себе улучшить, те мои деньги на счету моей мамы например, которая выплачивает кредит за дом - тем самым повышая себе кредитоспособность.

Я что то не могу уловить связи:если дом купили вы, то и стэйтменты на ваше имя. То что деньги будут давать родственники, как это должно повысить их кредитоспособность?

[potomushta]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

Спасибо за ответ, а по банку - мне сказали, что только некоторые банки владеют своей недвижимостью (foreclosure) и продают её именно по системе Rent to own - отсюда и исходил этот вопрос - какой именно банк и как его найти?

Вы бы спросили у того, кто вам сказал, чтобы не гадать. Поскольку все поставлено с ног на голову.
Rent-to-own - никакая не программа, лишь условия продажи, обычно частником. Банком - теоретически возможно, но никто из них с этим не связывается, поскольку процесс растягивается на года. Их это не устраивает.
Суть - вы платите больше за рент в течение какого-то срока, обычно три года. Если в конце этих трех лет решите покупать этот дом, то это "больше" может быть учтено частично при покупке дома. Если решите не покупать, то эти деньги пропали. Некоторые продавцы идут на такой вариант, поскольку их дом практически безнадежно продать по той цене, которую им хочется.
Не исключаю, что какой-то банк когда-то попробовал продать какой-то безнадежный форекложерный дом по такому варианту, оттуда до вас дошли обрывки слухов.

[Boris8594]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

Спасибо за ответ, а по банку - мне сказали, что только некоторые банки владеют своей недвижимостью (foreclosure) и продают её именно по системе Rent to own - отсюда и исходил этот вопрос - какой именно банк и как его найти? Рилэстэйт агенты мне такую информацию не нашли - только лишь несколько апартментов в комьюнити - что меня не интересует - хочу именно дом.
А так путём выбора из домов Foreclosure звонишь агенту или банку, а они говорят что мы не предоставляем программу Rent to own =(

Нет, банки вообще практически не занимаются рентованием, только буквально вот в эти дни появилась публикация, что "что-то-якобы-может быть", что банки будут сдавать, т.к. продать весь запас практически невозможно пока. НИ РАЗУ не встретил даже намека, что банк продает по системе рент-ту-оун. Это только частный владелец дома. И если уж профессионалы брокеры, которым так хочется заработать каждый грош, не нашли Вам опцию, значит, действительно, нет ее в природе.
В отношении того, что часть платы за рент в конце будет учтена в качестве части цены - никаких правил - все зависит от того, как Вы заключите договор, согласится ли хозяин часть рента учесть в цене. Как договоритесь. Обычно, его интерес уже получать нормальный рент, а не "условный", ну, это дело переговоров.
Вы ищете для такой сделки форклоужед дом, т.е. Вы ищете дом подешевле. Очень законное желание, но рент-ту-оун вряд ли тогда получится. Во Флориде, где Вы, кажется, ищете, уж столько кондо и домов стоят заколоченными, настолько цены упали, что можно что-то дешевое и приличное найти без банка.
Если почему-то захотите связаться с русскоговорящей и очень активной брокершей, уже послал Вам в личку ее телефон, она из тех, что все-всегда-и где-и почем - знает и ОЧЕНЬ приличная и честная, не подсунет подгнивший товар, а это важно. Может, у нее и есть на примете такой вариант, и Вам это пригодится.

[Dj_Quake]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

Всем спасибо за советы - 18 прилетаю в Майами и после небольшого путешествия уже займусь этим вопросом. Кстати информация не только в газетах, но и на форумах американских появилась с аналогичными вопросами, поэтому стало интересно и актуально. Самый большой вопрос это всё таки с визой гостевой - не испортит ли мне покупка дома мои визиты в США - я чётко каждый год на 2-3 месяца приезжаю сюда и хотелось бы быть уверенным что так и останется!
По поводу вопроса - как перечислять деньги? - у меня нет американской банковской карты или счёта - задумывался на крайний случай чтобы не фигурировать своей фамилией в покупке дома - записать его на имя мамы (гражданка США), а она бы со своего счёта перечисляла бы каждый месяц оплату банку, а я ей - как то так! Тем самым она себе credit history повысит не плохо и я как бы ни причём - жом это так на будущее для семьи прикупить решил. Пока в штаты переезжать на совсем не планирую.

[Boris8594]

Re: Жильё RENT to OWN во Флориде

Всем спасибо за советы - 18 прилетаю в Майами и после небольшого путешествия уже займусь этим вопросом. Кстати информация не только в газетах, но и на форумах американских появилась с аналогичными вопросами, поэтому стало интересно и актуально. Самый большой вопрос это всё таки с визой гостевой - не испортит ли мне покупка дома мои визиты в США - я чётко каждый год на 2-3 месяца приезжаю сюда и хотелось бы быть уверенным что так и останется! По поводу вопроса - как перечислять деньги? - у меня нет американской банковской карты или счёта - задумывался на крайний случай чтобы не фигурировать своей фамилией в покупке дома - записать его на имя мамы (гражданка США), а она бы со своего счёта перечисляла бы каждый месяц оплату банку, а я ей - как то так! Тем самым она себе credit history повысит не плохо и я как бы ни причём - жом это так на будущее для семьи прикупить решил. Пока в штаты переезжать на совсем не планирую.

Думаю, что каждый приезд, который сопровождается каждым отъездом и в положенный срок - только укрепляет спокойствие консула при повторном визировании, и он не будет в будущем отказывать. Кроме того, его успокаивает, что есть у Вас достаточно прочные якоря в бСССР - работа, жилье, семья...

Ваш вариант вообще все-все провести через мамино имя - идеальный. Уверен, что, так как СВОЕЙ РОДНОЙ маме Вы доверяете, как никому больше в этом самом честном из миров, то будет отлично. То-есть, Вы ей отдаете свои деньги, а она для Вас сохраняет дом. И ей очки пойдут, и Вас в консульстве не затормозят.
Если есть тени сомнения, можно, например, потом создать трест (доверия) с мамой, или она напишет завещание (этот документ не признак близкого конца, а признак очень высокой юридической культуры, когда хотят облегчить родным будущие хлопоты). Еще можно - еще до покупки - создать бизнес компанию на единичного овнера (это намного дешевле, чем оформление треста или подготовка завещания) - вы оба будете совладельцы с совершенно равными правами, дом покупается на имя компании, а не на частное лицо, дом будет во владении этой компании, не бойтесь дополнительных налогов, т.к. такая компания с одним владельцем платит точно такие же налоги, как мама вообще их платит. В случае, если происходит нечто тяжелое, вы автоматически остаетесь (без всяких нотариусов и адвокатов) равноправным совладельцем компании, полным владельцем дома. Создать компанию - стоит копейки и делается прямо он-лайн в офисе Секретаря Штата Флорида. Правда, тогда кредит скор у мамы, наверное не улучшится - все подлежит выяснению у ПРОФИ.
НО!! Хорошенько поговорите с финсоветником/адвокатом: например, если мама уже имеет свое жилье, то она будет платить за второй дом двойной проперти такс, а для Флориды, где у знакомых это почти два процента на первый дом, второй может съесть около 4 процентов. Не знаю точно, не знаю. Но знаю, что все нюансы со вторым домом нужно подробно выяснить и только с местным профи, никакие наши любительские советы не охватят все виды западни. Я предпочитаю - все решать с адвокатом: ДО всякой сделки финэдвайзер/брокер умные, но ПОСЛЕ подписания всякие неувязки уже только АДВОКАТ разрешает, а тот эдвайзер уже умыл руки, как и брокер. И лучше, чтобы адвокат был в курсе ДО сделки, тогда он автоматически и плавно переходит к оказанию помощи ПОСЛЕ. И у опытного адвоката (НИКОГДА НЕ ЖАЛЕТЬ НА ОПЫТНОГО - окупится тысячу раз) знаний не меньше, чем у брокера и советника, вместе взятых, т.к. он всегда видит оборотную, скрытую, грязноватую сторону сделок, которая открывается в полной красе во время судебных процессов с его участием.

Discloser. Наверняка, почти все здесь написанное Вам уже известно, но ведь форум не для одного человека, иначе бы писали просто в личку. Возможно, кому-то еще что-то из этого может пригодиться.