Покупка недвижимости - первые шаги

[reebok]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

НИ-ЧЕ-ГО.

вот по этому, лучше купить домик или квартирку в чопорной англии к примеру, по той же цене, сдавать ее, и снимать там где нравится, комплексов по сдаче-аренде, дофига и больше, в любом штате.
То что я узнал по недвижимости тут в америке, хороший дом-квартира не будет стоить дешевле 300-400 тыс долларов(которую потом можно продать,как раз через 5-10 лет) Налоги за эти 10 лет, сожрут до 20% ее стоимости, обслуживание еще около 30%.(если мы говорим о доме)
за 10 лет аренды, отдашь +- от широты ноги те же деньги, что уйдут на налоги и обслуживание своего же дома(это к примеру).
Все что продается в пределах 50-200 тыс, или непригодно для проживания на 10 лет, или ремонт выйдет в те же деньги.
Ну это пока я так, что образно посмотрел тут, пригляделся.

[reebok]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

так что давайте закроем эту тему.

зачем ее закрывать, она вполне актуальна.

К приеру из-за того что многие агентства говорят, вкладывайтесь недвижку флориды, сейчас она ниже плинтуса, а итог все катится ниже и ниже.
Тут было бы хорошо услышать опыт сдачи в ареду, покупки и т.д

[masta]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

зачем ее закрывать, она вполне актуальна.

я имел ввиду адвоката .

[MedicalExaminer]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

пробовал. на следующий день. кстати говоря, сразу после прочтения ответа на свой пост. прочел. и напечатал ответ. опять же - не надо считать, что все такие идиоты - я повторюсь. просто, например, я знаю, как выглядит асбест, и уж, когда я буду брать дом, на это обязательно обращу внимание ( это просто как пример, можно еще кучу таких же привести). вопрос про адвоката можно поставить иначе , коль уж такая эта больная тема - если я СОБИРАЮСЬ ВНИКАТЬ в каждый пункт, зачем мне адвокат. и снова - ответ мне уже дан и обсужден, так что давайте закроем эту тему.

Я, между прочим, тоже практически весь ремонт сам сделал. И я тоже знаю достаточно не только о строительстве, так и о многих других вещах. Однако на некоторых вещах экономить не стоит. Сколько, к примеру, у вас займет времени выяснить все детали того, что делает адвокат (из того, что вам не видно на поверхности)? Несколько дней? Недель? Вы уверены, что вы выясните все в деталях? Хорошо, сколько денег стоит ваше время, которое вы на это потратите? Да, я выяснил для себя основные моменты еще до того, когда нанял адвоката. И посчитал, что мое время стоит дороже той цены, которую просит адвокат. К примеру, нужно было взять выписки из городской администрации, нужно было получить выписки из всяких реестров и т.д. Потом нужно было в другом городе заехать в контору и купить страховку на купчую на дом. Несколько часов тут (если все идет нормально), несколько часов там. Все нужно делать в рабочее время, то есть нужно брать отгул или отпуск. При моей зарплате я потратил бы время/денег больше.

Теперь об инспекции. Да, я знаю на что нужно обращать внимание. Да, полазить по дому и посветить фанариком всякий может. Но у вас есть гадоанализатор на предмет радона? У вас есть набор для анализа состава воды? Вы можете по напору воды определить глубину скважины? Вы можете на глазок сказать, что для 25-амперного автомата провод должен быть другого сечения? Или взять более актуальный пример. Вы можете определить, что хозяева замаскировали следы деятельности термитов? Вы знаете их поведение (в смысле термитов), где нужно посмотреть, чтобы определить скрытое состояние древесных несущих? Если да, то почему вы до сих пор не работаете инспектором? И потом, самый главный вопрос - А ВАМ ДОВЕРЯЮТ КАК ДОВЕРЯЮТ ИНСПЕКТОРУ? Банк вам не даст кредит без полной инспекции, чтобы не получить "лимон".

В общем, да, чтобы тебя не "обули" те же юристы или инспектора, нужно хотя-бы иметь представление о том, что они должны делать. Но профессиональную работу должен выполнять профессионал.

[potomushta]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Тогда вопросы - как вы определяете, если "дом простой", что "нет никаких юридических выкрутасов" и прочие вещи? Кто делает Title Search? Кто делает Title Insurance? Вы сами или ваш агент? Тогда чем он отличается от юриста? Я платил юристу, если не ошибаюсь, порядка 150 долларов, причем если у меня возникали какие-то вопросы по этому поводу (например был какой-то вопрос по пункту договора), я просто звонил ему и просил объяснить. Я думаю, что это того стоило.

Title company. В тех штатах, где я покупаю, без нее купить невозможно, банки не дают мортгадж..

пробовал. на следующий день. кстати говоря, сразу после прочтения ответа на свой пост. прочел. и напечатал ответ. опять же - не надо считать, что все такие идиоты - я повторюсь. просто, например, я знаю, как выглядит асбест, и уж, когда я буду брать дом, на это обязательно обращу внимание ( это просто как пример, можно еще кучу таких же привести). вопрос про адвоката можно поставить иначе , коль уж такая эта больная тема - если я СОБИРАЮСЬ ВНИКАТЬ в каждый пункт, зачем мне адвокат. и снова - ответ мне уже дан и обсужден, так что давайте закроем эту тему.

Вы зря так реагируете. Мы все в разных штатах и в разных ситуациях, просто делимся с вами опытом. У меня на последней покупке были четыре человека инспекторов по разным видам систем плюс structural engineer отдельно. За два часа и $650 обследовали дом так, как я бы не сделал и за круглосуточную неделю, хотя сам вроде разбираюсь и даже дом строил в России, плюс жена - строитель.
Структурал сходу ткнул меня носом в две трещины фундамента, которые я даже с двумя парами очков с трудом увидел.
По поводу адвоката/агента/тайтл компании (неважно как называется тот, кто знает процесс от и до из-за ежедневного участия в нем и имеет право работать в архивах и пр.) тоже не все так просто. Я покупал несколько раз, теперь отчетливо понимаю, что в первый раз был просто бараном в этих порядках и правилах. Хотя купил практически сам и проблем не было впоследствии, только для тайтловых дел нанимал контору.
Если вы собираетесь покупать практически новый дом в степи в Канзасе - это одно, если дом начала прошлого века в Чикаго - это совершенно другое дело.
Ну и т.д.

[Frankinium]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Из всего прочитанного, краткая инструкция, Подскажите, именно последовательность действий так выглядит?

1) определиться с районом и ценой дома. выбрать агента по недвижимости
2) получить предварительное одобрение банка (письмо). если плохая или короткая кредитная история, то обратиться к брокеру
3) найти подходящий дом
4) агент делает официальное предложение (offer). идут торги с продавцом
5) нанять независимого инспектора - проверить состояние дома, это может повлиять на торги и снизить цену.
6) подписать предварительное соглашение (где важно оговорить все условия), внести 1-3% от суммы на счет escrow
7) провести проверку на юридическую составляющую (title search). банк проводит проверку стоимости дома
8) подписываете окончательный контракт с продавцом
9) подписываете окончательный договор займа с банком, отправляете downpayment в escrow
11) банк отправляет туда же сумму займа
12) покупатель забирает деньги, вы получаете свидетельство и ключи

[potomushta]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Из всего прочитанного, краткая инструкция, Подскажите, именно последовательность действий так выглядит?

1) определиться с районом и ценой дома. выбрать агента по недвижимости
2) получить предварительное одобрение банка (письмо). если плохая или короткая кредитная история, то обратиться к брокеру
3) найти подходящий дом
4) агент делает официальное предложение (offer). идут торги с продавцом
5) нанять независимого инспектора - проверить состояние дома, это может повлиять на торги и снизить цену.
6) подписать предварительное соглашение (где важно оговорить все условия), внести 1-3% от суммы на счет escrow
7) провести проверку на юридическую составляющую (title search). банк проводит проверку стоимости дома
8) подписываете окончательный контракт с продавцом
9) подписываете окончательный договор займа с банком, отправляете downpayment в escrow
11) банк отправляет туда же сумму займа
12) покупатель забирает деньги, вы получаете свидетельство и ключи

Примерно так.
Выглядит, как одна из последовательностей при покупке дома, просто наверное с какими-то местными прибабахами.
Никогда не нанимал инспектора до подписания офера продавцом. По найденным инспектором проблемам делается уточнение и происходит торговля по уточнению цены, подписанной обоими сторонами в первоначальном офере.
Даунпеймент в эскроу тоже никогда не направлялся, чек моего банка забирался клозинг агентом или тайтл агентом и передавался продавцу. А банк передавал чек на сумму займа тоже продавцу дома через этих клозинг агента или тайтл агента. Названия могут быть разные для разных штатов, в том числе и совсем другие, вполне возможно, что у вас используется ескроу счет для таких операций. У меня он был только для сбора property tax.

[fisherman]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Из всего прочитанного, краткая инструкция, Подскажите, именно последовательность действий так выглядит?

1) определиться с районом и ценой дома. выбрать агента по недвижимости
2) получить предварительное одобрение банка (письмо). если плохая или короткая кредитная история, то обратиться к брокеру
3) найти подходящий дом
4) агент делает официальное предложение (offer). идут торги с продавцом
5) нанять независимого инспектора - проверить состояние дома, это может повлиять на торги и снизить цену.
6) подписать предварительное соглашение (где важно оговорить все условия), внести 1-3% от суммы на счет escrow
7) провести проверку на юридическую составляющую (title search). банк проводит проверку стоимости дома
8) подписываете окончательный контракт с продавцом
9) подписываете окончательный договор займа с банком, отправляете downpayment в escrow
11) банк отправляет туда же сумму займа
12) покупатель забирает деньги, вы получаете свидетельство и ключи

Вопрос.
Никто не покупал дом удаленно?
Я лично знаю пару случаев, когда покупали всвязи с переездом в другой штат.
Одни вроде бы довольны, с другими связь потеряна.
Какие нюансы в таких случаях?
Мне было бы страшновато покупать по интернету, даже с надежным агентом.

[Miami Vice]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Вопрос.
Никто не покупал дом удаленно?
Я лично знаю пару случаев, когда покупали всвязи с переездом в другой штат.
Одни вроде бы довольны, с другими связь потеряна.
Какие нюансы в таких случаях?
Мне было бы страшновато покупать по интернету, даже с надежным агентом.

Это примерно как вступать в брак отдаленно. Т.е. на бумаге всё может выглядеть прекрасно а в живую....

[serj7777777]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Это примерно как вступать в брак отдаленно. Т.е. на бумаге всё может выглядеть прекрасно а в живую....

Гыыыыы . эт женится типа по скайпу или по фотке?

- - - Updated - - -

а кто нибудь покупал кондо или домик через аукцион? В принципе кот в мешке но можно и наварится.

[Miami Vice]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Гыыыыы . эт женится типа по скайпу или по фотке?

- - - Updated - - -

а кто нибудь покупал кондо или домик через аукцион? В принципе кот в мешке но можно и наварится.

Какая разница по скайпу или по фотке. Разве в обоих случаях можно учуять например запашок изо рта или откуда ещё поважнее?

Аукцион если ты не профи большая лотерея. Если профи то меньшая лотерея. Плюс у профи постоянно крутятся несколько таких инвестиций и если 1-2 прогорит то не беда т.е. остальные 5-10 возместят потери с лихвой. А если ты не профи то и от одного промаха можешь погореть.

[fisherman]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Это примерно как вступать в брак отдаленно. Т.е. на бумаге всё может выглядеть прекрасно а в живую....

Да это понятно. Я сам сторонник того чтобы посмотреть, потрогать, понюхать прежде чем.
Но всё же если кто-то покупал таким способом хотелось бы услышать.

[Miami Vice]

Re: Покупка недвижимости - первые шаги

Да это понятно. Я сам сторонник того чтобы посмотреть, потрогать, понюхать прежде чем.
Но всё же если кто-то покупал таким способом хотелось бы услышать.

Я не знаю ни одного человека который покупал бы не глядя лично. Кроме ессно крупных инвесторов у кого есть штат спец. работников в чьи обязанности входит поиск объектов. И то если речь идет о крупных объектах то даже большой инвестор обычно сам едет на смотрины. Это же не аукцион машин где можно потерять в крайнем случае 10-20-30К что для дилера хоть и неприятно но не смертельно.

В покупке дома вслепую часто проблема не сам дом а район, соседи, долги продавцов, налоговые лины и т.п. Кое что можно прочекать заранее а кое что надо проверять за час до аукциона.

[TPEHAK]

Интересно, а адвокаты нанимают адвокатов, чтобы купить дом?

[Net Takogo]

Интересно, а адвокаты нанимают адвокатов, чтобы купить дом?

И попутный вопрос - кто лечит врачей когда те заболевают ??