Покупаем недвижимость.

[savva]

Просили раздел про недвижимость,-получили...и все притихли...

Неужто все все знают процедуру до мелочей? Мне вот хочется все знать ...Поэтому задаю глупые вопросы и прошу дать умные ответы

Итак интересна вся процедура становления собственником...От выбора дома(квартиры)до страховки и кредита...

Как подходить к выбору дома-ясно...типа нравится-не нравиться.

Второй момент, как определить благополучен ли сам дом...ну мало ли, может там привидения или еще че-нить...вдруг на том месте все жильцы вешались или стрелялись...ну мало ли...

Полагаться ли во всем на агента по недвижимости или можно совершить сделку без его участия и в каких случаях?

Как получить реальную цену дома? Особенности торга, в принципе понятны, но...может детали какие-то...

Как узнать траты на будущее содержание дома, зем налог, например...

Еще немаловажно знать перспективы(или прошлое) района, хотя тут врядли кто чего сможет рассказать о будущем...

Как подобрать более выгодный кредит и страховку, это скорее всего более емкий пункт, поэтому..."пожжжалллуйста помедддленннееее я зпапииисссууюююю"(с)

Да, очень хочу разобраться в терминологии, поэтому большая просьба писать на англ. термин и его перевод.

Всем спасибо.

Начинаем?

[SergeyV]

Re: Покупаем недвижимость.

Начинаем. Конечно в одной теме всего не расскажешь, но по мере развития темы я буду разделять на ветки, например - выбор недвижимости и нюансы, взятие ссуды на недвижимость (mortgage) и нюансы и т.д. и т.п.





Ну начнём с самого главно пока - выбор покупки недвижимости. На самом деле это не так легко как кажется. Вы должны знать зачем вы покупаете недвижимость. К сожалению нет несколько стандартных ситуаций, вариантов очень много и практически каждая покупка рассматривается на индивидуальной основе с учётм вашей финансовой ситуации.



Попробую привести несколько набросков разных ситуаций:



1. У вас семья и хочется купить недвижимость чтобы пожить там долго и не переезжать в течении лет 10. Скорей всего вам тогда надо смотреть район с хорошими школами, спокойной обстановкой и т.д. Так как вы планируете жить долго в этом доме то может вам выгодней будет взять mortgage (ссуду в банке на недвижимость) with fixed rate лет на 30 или 15 (тяжело переводить на русский но постараюсь - 30 years fixed rate - неменяющийся процент в течении 30 лет). Выплачивая mortgage в первые годы вы платите в основном процены банку и чем дальше вы выплачиваете тем больше увеличиваются ваши отчисления из помесячной оплаты в уплату самой недвижимости (principal) и уменьшаются отчисления выплаты процента банку.



2. У вас есть навыки строительства и подумываете купить дом чтобы заработать на нём. Можно купить дом подешевле в плохом состоянии и живя там производить ремонт и после того как закончили - продать его подороже конечно. В этом случае вам надо учитывать за сколько вы его сделаете и в зависимости от этого можно брать краткосрочные ссуды на недвижимость, например на 3 года. Обычно на краткосрочные ссуды процент меньше и в соответствии с этим меньше помесячная выплата, но по истечении срока надо опять брать ссуду, что опять будет стоить денежку.



3. Вы хотите как можно быстрее навариться на недвижимости и думаете что случай с покупкой pre-construction (продажа недвижимости производиться до того как построили, в этом случае вы просто платите deposit - первоначальный взнос - и ждёте пока не построят) для вас наиболее удачное решение. Тогда надо узнавать районы где возможно недвижимость прыгнет вверх, пройтись по real estate агентам которые могут знать где будет pre-cobnstruction или просто проехаться по районам и посмотреть что строится. Обычно на заборах где начинают строить пишут что будет строится и телефоны куда обратиться за дополнительной информацией. Вы покупаете такой pre-construction проект и в зависимости от договора даже можете продать свою недвижимость не дождавшись пока её построят. В этом случае вы опираетесь на то что ваша недвижимость повысится в течении срока постройки.



Повторюсь что я попытался описать только наброски , нюансов на самом деле намного больше. Но будем стараться их освещать по мере развития темы и конечно задавания вопросов. А насчёт терминологии думаю лучше создать отдельную тему с переводом и объяснением действий. В ближайшее время создам и прикреплю вверху подфорума...

[Mikhail Popov]

Re: Покупаем недвижимость.

Savva писал(а) Mon, 28 November 2005 07:59
Мне вот хочется все знать ...

А все довольно просто. Начинаешь с того, что узнаешь у мортгидж брокера какую сумму можно получить в лоан и на каких примерно условиях. Это зависит от доходов, кредитной истории, налички на первый взнос (даунпеймент).



Зная сумму, начинаешь соображать что можно себе позволить. Переменные на входе: район, тип постройки (дом, квартира, таунхауз), качество строения, квадратные метры, возраст дома, отделка, размер участка, гараж, специальные условия (хайвей рядом, школа, железная дорога, ЛЭП, и т.д.)



Покупателю услуги агента ничего не стоят, поэтому, обходиться без агента не имеет смысла. Тем более, что когда идет торговля по цене, грамотный агент экономит Вам деньги. То есть, даже если Вы сами нашли что купить, то агент пишет офер. Пользоваться агентом проджавца можно, но лучше воздержаться, поскольку у него явный конфликт интересов. Я знаю много агентов, которые принципиально не станут представлять обоих, хотя это дает им больше денег.



Практически все вопросы, которые Вы задали в исходном посте - это вопросы к местному риалтору и к людям, живущем в том конкретном месте, где делается покупка

[savva]

Re: Покупаем недвижимость.

Mikhail Popov писал(а) Tue, 29 November 2005 09:02
А все довольно просто. Начинаешь с того, что узнаешь у мортгидж брокера какую сумму можно получить в лоан и на каких примерно условиях. Это зависит от доходов, кредитной истории, налички на первый взнос (даунпеймент).

Хорошо, определим условия задачи...Например, прожив 1 год в Америке семья решает приобрести собственное жилье. Один год берем как срок для создания какой-нить более-менее кредитной истории, допустим есть сбережения 50К, пусть доход на семью(оба работают)ну, к примеру, 70К На какую недвижимость можно "открывать рот" при таком раскладе? Допустим, кредитной историей можно было бы и позаниматься за год более интенсивно, т.е. наработать ее как это повлияет на лоан?

Mikhail Popov писал


Зная сумму, начинаешь соображать что можно себе позволить. Переменные на входе: район, тип постройки (дом, квартира, таунхауз), качество строения, квадратные метры, возраст дома, отделка, размер участка, гараж,специальные условия (хайвей рядом, школа, железная дорога, ЛЭП, и т.д.)

Спец. условия существенно снижают стоимость, я так думаю...

Еще интересен земельный налог...Я сторонник дома с лужайкой в 2 этажа, но ведь можно и в 1 этаж воплотить все квадратные метры, соответственно увеличив площадь застройки.

Как это влияет на налог, если можно...Годовая ставка, к примеру

Знаю что все зависит от района, от места, но все же...

Mikhail Popov писал


Покупателю услуги агента ничего не стоят, поэтому, обходиться без агента не имеет смысла. Тем более, что когда идет торговля по цене, грамотный агент экономит Вам деньги. То есть, даже если Вы сами нашли что купить, то агент пишет офер. Пользоваться агентом проджавца можно, но лучше воздержаться, поскольку у него явный конфликт интересов. Я знаю много агентов, которые принципиально не станут представлять обоих, хотя это дает им больше денег.

Чей агент мне пишет офер? Агент продавца?

Если я нахожу недвижимость, торгуюсь с агентом продавца и он мне выписывает офер, так? Например у продавца нет агента, то нам нужно его будет обязательно найти, иначе банк не даст лоан? Какую комиссию получает грамотный агент, если он экономит мне деньги снизив стоимость недвижимости? Или агент продавца и мой, кпримеру, уже знают заранее ЧТО они с этого получат и на какой отметке остановятся и торги-это что-то типа "ритуального танца" ? Я не отрицаю важность агента, м.б. даже с удовольствием попрактиковался в этой области но мне известны локальные методы торгов а не американские...хотя возможно и там они сработают...

Mikhail Popov писал


Практически все вопросы, которые Вы задали в исходном посте - это вопросы к местному риалтору и к людям, живущем в том конкретном месте, где делается покупка

Михаил, так то оно так, но...Риалтору нужно продать, а мне не купить то , где мне потом будет плохо жить...

Я понимаю, что по архивам можно нарыть инфо о каких-либо казусах в этом районе, возможно люди не скажут ничего-дом как дом, кто его знает...

С одной стороны может озадачит и "внешний вид" дома с намеками на его заброшенность, и его низкая цена по сравнению с соседскими домами...Мне бы не хотелось жить в доме, где было совершено убийство, например...Как об этом узнать загодя, ведь агент то не расскажет

[Americanka]

Re: Покупаем недвижимость.

Поскольку мы только что купили дом, то смогу ответить на ваши вопросы исходя из собственного опыта.



Агента посоветовала моя подружка. Не скажу, чтобы наши взаимоотношения были идеальными, но нас устраивало то, что он нам вернул 1 процент от стоимости дома. Обычно агент покупателя получает 3 процента стоимости дома, которые ему выплачивает продавец.



Дом мы выбрали достаточно быстро, может быть потому что точно знали, что мы хотели.



Выбор типа mortgage - это отдельная песня, здесь деиствительно слишком много нюансов и надо рассматривать каждый конкретный случай в отдельности.



А вообще-то конечно эта тема очень обширная и надо бы ее разделить, если есть интерес обсуждать все в подробностях.

[SergeyV]

Re: Покупаем недвижимость.

Savva писал(а) Tue, 29 November 2005 02:26
Один год берем как срок для создания какой-нить более-менее кредитной истории, допустим есть сбережения 50К, пусть доход на семью(оба работают)ну, к примеру, 70К На какую недвижимость можно "открывать рот" при таком раскладе?

Я не уверен как это высчитывалось, но часто слышал что позариться можно на недвижимость на сумму в три раза больше чем семейный доход, то есть если семейный доход 70К, то можно себе позволить недвижимость на 210К.

[Margarita]

Re: Покупаем недвижимость.

Savva писал(а) Tue, 29 November 2005 00:26
Например, прожив 1 год в Америке семья решает приобрести собственное жилье. Один год берем как срок для создания какой-нить более-менее кредитной истории, допустим есть сбережения 50К, пусть доход на семью(оба работают)ну, к примеру, 70К На какую недвижимость можно "открывать рот" при таком раскладе? Допустим, кредитной историей можно было бы и позаниматься за год более интенсивно, т.е. наработать ее как это повлияет на лоан?

1 год кредитной истории -это очень тяжело при покупке дома. Именно это мы и пережили только что. Мы оформили покупку через 1 год и 2 недели проживания в стране. Это, как говорит мой муж, настоящая дедовщина. Человеку с плохой , но длительной кредитной историей легче взять ссуду, чем с хорошей, но короткой историей.

Savva писал(а) Tue, 29 November 2005 00:26


...Еще интересен земельный налог...Я сторонник дома с лужайкой в 2 этажа, но ведь можно и в 1 этаж воплотить все квадратные метры, соответственно увеличив площадь застройки.

Как это влияет на налог, если можно...Годовая ставка, к примеру

Знаю что все зависит от района, от места, но все же...

Про "земельный" налог не слышала.Налог на недвижимость берется со стоимости дома (у нас 1.1% в год), а сколько этажей в доме значения не имеет.

Savva писал(а) Tue, 29 November 2005 00:26


Чей агент мне пишет офер? Агент продавца?

Если я нахожу недвижимость, торгуюсь с агентом продавца и он мне выписывает офер, так? Например у продавца нет агента, то нам нужно его будет обязательно найти, иначе банк не даст лоан? Какую комиссию получает грамотный агент, если он экономит мне деньги снизив стоимость недвижимости? Или агент продавца и мой, кпримеру, уже знают заранее ЧТО они с этого получат и на какой отметке остановятся и торги-это что-то типа "ритуального танца" ? Я не отрицаю важность агента, м.б. даже с удовольствием попрактиковался в этой области но мне известны локальные методы торгов а не американские...хотя возможно и там они сработают...

Если у вас есть свой агент, он и пишет офер.

Наличие (или отсутствие) агента никак не влияет на получение лоана.

И агент продавца, и агент покупателя получают определенный, заранее известный(по договору) процент от продажной стоимости дома.Платит продавец. Процент зависит от "качества" агента.Обычно 2.5%-3%.

Savva писал(а) Tue, 29 November 2005 00:26


...Риалтору нужно продать, а мне не купить то , где мне потом будет плохо жить...

Я понимаю, что по архивам можно нарыть инфо о каких-либо казусах в этом районе, возможно люди не скажут ничего-дом как дом, кто его знает...

С одной стороны может озадачит и "внешний вид" дома с намеками на его заброшенность, и его низкая цена по сравнению с соседскими домами...Мне бы не хотелось жить в доме, где было совершено убийство, например...Как об этом узнать загодя, ведь агент то не расскажет

Вся подобная информация обязана быть предоставлена продавцом(его агентом) по закону. Иначе, это подсудное дело. Агент, который дорожит своим именем и не собирается прекращать свою работу с покупкой вами дома, не пойдет на нарушение закона.

[Americanka]

Re: Покупаем недвижимость.

Sergey_v4u писал(а) Tue, 29 November 2005 12:20

Savva писал(а) Tue, 29 November 2005 02:26
Один год берем как срок для создания какой-нить более-менее кредитной истории, допустим есть сбережения 50К, пусть доход на семью(оба работают)ну, к примеру, 70К На какую недвижимость можно "открывать рот" при таком раскладе?

Я не уверен как это высчитывалось, но часто слышал что позариться можно на недвижимость на сумму в три раза больше чем семейный доход, то есть если семейный доход 70К, то можно себе позволить недвижимость на 210К.

На самом деле "открывать рот" можно на недвижимость на сумму в 5 раз большую годового дохода семьи. Но "на жизнь" при таком раскладе будет оставаться очень мало. Так что советуют покупать дом исходя из трех годовых окладов всех членов семьи.