Хочу сдать apartment. Посоветуйте.

[sevmax]

Собираемся сдать первый этаж дома в котором живем. Сами снимаем, получили разрешение landlord'a на сдачу этажа.

Собственно определился ряд вопросов:
1. При сдаче дома необходимо заключать договор. В конце года следует платить налоги в соответствии с суммой, полученной по договору. Каков процент налога?

2. На текущий момент есть налоговые льготы, т.к. нахожусь по h1b визе с dependents. Если сумма от сдачи дома и заработная плата превышают како-либо определенный порог, налог возрастает?

3. Имеет ли смысл задумываться об устной договоренности без письменного договора или нет?

Заранее спасибо за помощь в разрешении этих вопросов.

[Boris8594]

Re: Хочу сдать apartment. Посоветуйте.

[QUOTE=sevmax;659532]Собираемся сдать первый этаж дома в котором живем. Сами снимаем, получили разрешение landlord'a на сдачу этажа.

Собственно определился ряд вопросов:
1. При сдаче дома необходимо заключать договор. В конце года следует платить налоги в соответствии с суммой, полученной по договору. Каков процент налога?
Все будет точно так же, как и при получении Вами любого другого вида доходов, например, при повышении Вашей зарплаты.Т.е., в зависимости от того, в какую процентную категорию попадет Ваш новый суммарный аджастэбл доход. Судя по тому, что доходы будут не сверхвелики, останетесь где-то в 10% категории. В общем, это есть часть обычного годового дохода. Но это вовсе не значит, что у вас отнимут 10%. После всех льгот - из кармана уйдет не более 1-2% - в общем, совсем не 10-15% (здесь нет места для подробностей). Как и во всяком бизнесе, Вы из этого дохода вычтете все связанные с ним расходы - при этом прекрасным практическим примером для Вас, как и что делать, будет все то, что Ваш лендлорд делает с его доходом от Вас. Из доходов вычтете расходы на свет-воду..., если Вы их платите, на проперти такс и страховку дома, если Ваш хозяин заставит Вас какую-то часть платить. В общем, и тут - только адвокат все разложит строго по полочкам. Без него никуда. Да, и еще возможные расходы на ремонт, если придется делать после выезда тенанта (чеки-квитанции храните)
Как офф-топ: эта Ваша небольшая деятельность будет прекрасной для Вас школой в роли лендлорда для будущего, когда уже будет у Вас блок из 12-120 (словами, чтобы Вы не сомневались: двенадцати-ста двадцати) квартир на сдачу. И не улыбайтесь горько: все это будет и еще как. Имею конкретные примеры моих знакомых, тоже начинавших с Абсолюного Нуля.

2. На текущий момент есть налоговые льготы, т.к. нахожусь по h1b визе с dependents. Если сумма от сдачи дома и заработная плата превышают како-либо определенный порог, налог возрастает?
Конечно, возрастает. См. пункт первый. Но для Вас персонально - думаю, еще далеко до возрастания. При расчете доходов Вы же получили всякие экземпшн, дидактэблы - даже ради того, чтобы поучиться и на своей коже почувствовать все плюсы и минусы сдачи в наем - дерзайте. Ведь и за любую учебу здесь надо платить. И не так все страшно, как иногда это малюют. Кстати, об одном умнице из Флориды, владельце десятков домиков, до этого бизнеса работавший на копейки социальным работником. Теперь он позволяет себе всей семьей - трое детей - отдыхать по месяцу на всяких островах, а бизнес идет (НО-О-О, правда, СВОИМИ руками делающий всю черную работу по ремонту, ремоделированию, улучшению этого дешевого старья). Так вот, он дает бесценные советы, как вести съем и как избежать судебных тяжб с тенантами, которые нередко здесь только и ищут, чтобы за шатающуюся половицу кидаться в суды и искать денежек как компенсацию вреда. Один из его советов: будьте с тенантом "на уровне глаз". Т.е., не заноситесь, не унижайте излишними претензиями, сделайте ремонт по-настоящему качественный, на совесть. То-есть, УВАЖАЙТЕ его искренне, и тогда, даже при какой-то проблеме, он тоже постарается разрешить ее с Вами лично, а не через суды. Ну, это уж не просто ум, а мудрость нужна, которая стократно выше ума (ИМХО) стоит. Всю жизнь говорю всем, кто хочет услышать: умных масса, мудрых - единицы.

3. Имеет ли смысл задумываться об устной договоренности без письменного договора или нет?
НЕТ-НЕТ-И СТО РАЗ НЕТ!!! И если Ваш хозяин такой устный договор заключил с Вами, то это его личное!!! дело. Пусть рискует. Не только письменный, но и ни в коем случае не ограничиваться стандартным, скачанным из недр Гугля текстом. Всегда есть масса нюансов, которые нужно включить в контракт. В любом бизнесе и покупке самое важное, это стратегия экзита. Войти, влезть - каждый умеет, а вот выйти без больших проблем - мало кто способен. Я всегда за помощь АДВОКАТА, а не просто маклера. Ибо ДО - все пушистые и улыбающиеся, а вот ПОСЛЕ, В ПРОЦЕССЕ аренды - обе стороны ощетиниваются, и тут уже маклер ОФИЦИАЛЬНО не может помочь и не хочет, когда что-то скрипит. Его дело - только свести две стороны. А после подписания он даже официально имеет право полностью слинять. А вот адвокат помогает ПОСЛЕ подписания и все время в дальнейшем, он и законы знает лучше, чем маклер. Он ведь и в суде - единственный защитник. Так лучше, если быть с ним знакомым еще до судов, чтобы и он заранее был знаком с лендлордом и с контрактом. Да, это будет стОить, но, в любом случае, спокойный сон важнее всех заработков. Да и всегда можно найти адвоката, который сдерет не очень много, т.к. сумма рента невелика, а работы у них маловато.
СтОит полумать об очень интересной детали: ведь всегда квартиросдатчик боится, что тенант сбежит, не доплатив. что он разрушит что-то. Так вот, из сотен статей и советов всего один раз наткнулся на такой отличный совет: стра***те. Страхуют риск материального вреда в данном случае: риск, что придется самому платить за ремонт, риск потери дохода за пару месяцев. Премия, которую Вам придется заплатить за такую страховку, будет очень и очень небольшой, а польза очевидна: не нужно посещать квартиру со страхом, что тенант ночью сбежал с пожитками, что вдруг обнаружите дыру в стене. Кстати, у Вас риск всего этого намного ниже, т.к. тенант всегда у Вас на виду, под Вашим боком. Да Вы еще и подберете приличного, адэкватного Вам.
Депозит, Вы спрашиваете? Да, это хорошая компенсация. Но очень часто не совсем полная. Ведь тенант может учудить и на бОльшую сумму. Тогда страховка пусть и платит за весь ремонт, исключая дидактэбл, что Вы внесете.

Снова: изначально рассматривайте этот Ваш бизнес не как источник обогащения, а как курсы специализации. И воздастся: не сейчас, так в будущем.

P.S. Ни под каким видом и ни за какие доплаты не впускайте собак/кошечек/и даже львов. Даже при условии, что ВАШ лендлорд ВАМ ЛИЧНО позволяет! Потом не оберетесь. Нет и нет, и строго записать в договоре. Дитё просит? Пусть покупают свой дом. Тут уже Ваш лендлорд заставит Вас содрать ковры с запахом и обить заново мягкую мебель, если она его собственная.
То же и с курением!! "Мы будем курить только на улице..." "Нет, поищите другой дом!!"

Боттом лайн: ДА - адвокату, НЕТ - собачке, ДА - не бойтесь, дерзайте, НЕТ - ренту без договора и страховки.

[sevmax]

Re: Хочу сдать apartment. Посоветуйте.

Спасибо большое, Борис!
Расписали очень подробно и дали обстоятельный ответ.
Вы писали про 10% налога - сейчас я плачу ~22% налогов с зарплаты. Думаю, примерно столько же буду платить и с квартиры.
Ещё раз спасибо за потраченное на объяснения время и силы! Думаю, что на свои вопросы я получил ответ!

[Boris8594]

Re: Хочу сдать apartment. Посоветуйте.

"- сейчас я плачу ~22% налогов с зарплаты"
===================================
АЙ-да, молодец! Значит, зарплата уже не их самых маленьких. Знай наших!
Вне связи с рентом: конечно, Вы знаете, что эта цифра только означает, что Вас поместили в "клеточку", назывемую 22%, а фактически Вы платите намного меньше, если сумму реально удержанного налога соотнесете с реально полученным годовым доходом. Эта цифра (22%) показывает, какую часть удерживают у Вас из "конечной" части дохода: т.к. здесь вначале удерживают 10% из, так сказать, первой, начальной суммы, составляющей к примеру (не помню) 20 тысяч, а уж из следующих каких-то 15-20 тысяч - 15%, а из следующих уже 22%, и при этом эта семья включается в "клеточку" 22%. И уж принадлежность к такой-то клеточке определяет какие-то другие расчеты. Я уверен, что Вы лично это уже давно знаете, но Форум, это не столько персональная переписка (тогда бы хватало и лички), а пояснение также и тем участникам, кто, возможно, еще и не так опытен в местной действительности. Форум предполагает коллективное обсуждение и учебу, поэтому позволяю себе писать очевидные для Вас истины.

[potomushta]

Re: Хочу сдать apartment. Посоветуйте.

Собираемся сдать первый этаж дома в котором живем. Сами снимаем, получили разрешение landlord'a на сдачу этажа.

Собственно определился ряд вопросов:
1. При сдаче дома необходимо заключать договор. В конце года следует платить налоги в соответствии с суммой, полученной по договору. Каков процент налога?

2. На текущий момент есть налоговые льготы, т.к. нахожусь по h1b визе с dependents. Если сумма от сдачи дома и заработная плата превышают како-либо определенный порог, налог возрастает?

3. Имеет ли смысл задумываться об устной договоренности без письменного договора или нет?

Заранее спасибо за помощь в разрешении этих вопросов.

Кто по договору субаренды будет платить за починку сломавшегося кондиционера у новых жильцов и за смену изношенного карпета, вы или ваш landlord?
Собираетесь ли вы создавать свое предприятие для сдачи недвижимости в аренду, на свое имя или на имя кого-то из ваших зависимых, находящихся на H4?