rent to own

[Annasty]

Не подскажете по данной программе? Есть несколько глупых вопросов, но ответы на которые я никак не могу найти. По этой программе, я как-бы снимаю аппартаменты, плачу чаще по этой программе чуть больше, чем при обычной ренте. Обычно срок такой ренты 1-2 года, потом я могу купить дом. Но перед этим я помимоу месячной ренты должна отдать некую сумму. Вопрос: в каких пределах колеблется эта сумма? И еще, вот то, что я плачу каждый месяц, это составляет стоимость дома или эти деньги просто как-бы вылетают, ну то есть эти деньги уходят чисто на ренту? И еще вопрос, проходит год после нашего легального продживания в стране, реально будет взять кредит на покупку этого дома по этой программе?
Вообще, у кого есть какая информация из первых рук, отпишитесь, пожалуйста

[Annasty]

Re: rent to own

Нашла информативный блок, там все по полочкам разложено. Конечно, месячная рента не входит в стоимость дома, было бы наивно на это надеяться Но там есть такая оговорка A portion of the monthly rent goes toward the option to purchase. For instance if you pay $1,800 per month and the market rent is $1,500, then $300 will go towards your down payment when you exercise your option to buy. То есть, вот эта разница, 300 долларов все-таки потом при покупке будет высчитана из общей стоимости или как? Я в этом мало что понимаю Ну и остался вопрос про кредит, есть ли возможность его получить через год-два? А да, узнала, что даунпеймент по этой программе обычно составляет сумму за 2-3 месяца месячной ренты.

[Malina81]

Re: rent to own

Надо читать конкретно контракт на дом, который вы собираетесь таким образом купить. По сути ответы на ваши вопросы зависят от условий лендлорда-продавца и все должно быть оговорено в контракте. Одни продавцы засчитывают вашу ренту полностью в счет стоимости дома и сами фактически выдают вам мортгедж на оговоренное количество лет. Другие засчитывают только после того, как набрана определенная сумма на даунпеймент и потом вы должны сами получать мортгедж в банке. Обязательно покажите контракт юристу по недвижимости до того как его подпишите, потому что с rent-to-own и lease options много тонкостей. Например, кто будет платить за ремонт? Что будет, если одна из сторон решит расторгнут контракт? Часто и сами продавцы расторгают такие контракты, а вы переплачивали за рент все это время и остались с носом. Контракт составлен продавцом, поэтому и защищает интересы только продавца. О своих интересах вы должны позаботиться сами и внести необходимые для вашего спокойствия изменения в контракт.

[DV-2011]

Re: rent to own

что то я не вижу плюсов этой программы... за рент я всё равно плачу... собирать на даун пеймент я и сам могу.... а то что цена на дом упадет это большая вероятность.... да и не нужно платить за ремонт....
Можно узнать какие плюсы в такой программе?

[Annasty]

Re: rent to own

Ну лично я для себя, как для вновь прибывшой в страну, например, вижу преимущество в том, что (если я опять-таки все правильно понимаю), что даже не имея кредитной истории можно купить аппартаменты. Ну и кроме того, да я плачу ренту, но часть ее все равно уходит в стоимость дома (rent credit). Такое мое представление...

[Malina81]

Re: rent to own

что то я не вижу плюсов этой программы... за рент я всё равно плачу... собирать на даун пеймент я и сам могу.... а то что цена на дом упадет это большая вероятность.... да и не нужно платить за ремонт....
Можно узнать какие плюсы в такой программе?

Абсолютно верно. Все плюсы только у продавца. Продавцы прекрасно понимают, что только единицы в реальности дойдут до победного конца и приобретут дом. Все остальные "покупатели" просто рентуют и утешают себя тем, что деньги на рент тратятся незря. Единственнов преимущество для покупателя в том, что можно таким образом купить дом не имея хорошей кредитной истории, хотя и с очень завышенными процентами в случае, когда сделка финансируется самим продавцом.

[DV-2011]

Re: rent to own

Складывается впечатление что это очередной способ отъёма денег у населения....

[Annasty]

Re: rent to own

Ну вот, а я так надеялась на такой вариант...теперь задумалась

[DV-2011]

Re: rent to own

Ну вот, а я так надеялась на такой вариант...теперь задумалась

Ни чё вы сначала выигрывайте, приезжайте, а тут на месте уже разберётесь... а то пока приедете всё поменяеться... не стоит забивать себе голову не нужными проблемами....

[Malina81]

Re: rent to own

Складывается впечатление что это очередной способ отъёма денег у населения....

Но добровольное....хаха...Я раньше посещала встречи местного городского клуба инвесторов в недвижимость. Вот там и поняла, как эта схема работает и почему она так инвесторам симпатична. Инвесторы этого клуба любили сдавать в рент дома на такой основе, потому что знают, что велик шанс, что этот дом никуда от них не денется, но есть возможность собирать больше денег в месяц. К тому же, когда люди живут в доме, который когда-нибудь сможет стать их собственным, они совсем по-другому к нему относятся и ухаживают как любой другой домовладелец. Но на полном серьезе - обязательно изучите контракт и проконсультиуруйтесь у юриста, который хорошо разбирается в нюансах rent-to-own и lease options. Также обязательно проверьте, что данная недвижимость не находится на стадии foreclosure. Это можно преверить в county records. А то люди так платят, а владелец только деньги собирает и молчит, что он сам банку уже давно ничего не платит и дом скоро достанется банку. Люди, живущие в доме, узнают о foreclosure только тогда, когда появляется шериф и предлагает немедленно освободить дом. Попадают в такие передряги по те, кто не проверяет все тщательно или верит на слово продавца. У меня есть знакомый, который 3 года уже сдает дом в рент, за который все это время сам банку не платит и воюет с банком, а жильцы об этом и не догадываются. Правда, это обычный рент, но что мешает человеку делать то же самое с rent-to-own?

[Annasty]

Re: rent to own

Мы планируем переехать по рабочей визе, вроде что-то наклевывается, но вдруг не срастется, то попробуем и поиграть
А с этой программой, мне мои американцы сказали, что у них сосед уже несколько лет свой дом сдает по этой программе, и все разным жильцам. У него какой-то уж очень хитрый договор. Поэтому, конечно, можно и попробовать, если все досконлаьно изучить, узнать про владельца дома и т.д. Зато какой соблазн, денег нет, а ощущение, что дом в котором живешь вот-вот будет официально твоим - есть lol НУ да и про mortgage, могут дать через год проживания в стране? Ну, понятно, если будет хистори?

[MedicalExaminer]

Re: rent to own

Ключевое слово тут "сосед сдает". Поэтому рассматривайте эти предложения "как частную лавочку". Так что:

1. На кредитную историю это никоим образом не влияет.
2. На получение кредита в последующем это никоим образом не влияет
3. На размер первичного взноса это никоим образом не влияет.

PS. Оговорка. Если владелец дома САМ выдаст вам кредит на покупку данного дома, или если вы сможете выплатить 20% от стоимости дома (зачесть), то да, тогда, возможно, банк даст кредит. Но так...

[Boris8594]

Re: rent to own

Annasty написала: "Есть несколько глупых вопросов, но ответы на которые я никак не могу найти"

Не бывает глупых вопросов, но встречаются неумные ответы. По существу темы: это не отъем денег у населения, а одна из самых удачных форм сделки, которую все местные истинные профессионалы называют vin-vin deal: обе стороны выигрывают.
НО, КОНЕЧНО, ЕСЛИ ОБЕ СТОРОНЫ ОЧЕНЬ И ОЧЕНЬ СЕРЬЕЗНЫ, ОТВЕТСТВЕННЫ, ПРОДУМЫВАЮТ СВОИ БУДУЩИЕ ДОХОДЫ, А, ГЛАВНОЕ, ПОЛЬЗУЮТСя УСЛУГАМИ СВОЕГО АДВОКАТА, А НЕ "ОБЩЕГО". Но ведь это непременное условие и любой другой сделки по недвижимости, правильно? Так вот, при соблюдении этих условий, каковы преимущества?
Но вначале -- когда это делается. Главная причина: покупателю, по каким-то его собственным соображениям, очень-очень и очень нравится этот дом. Он долго искал, ничего хорошего не нашел именно в этом районе, где ему нужно жить, а тут - мечта. Особую роль играет то, что этот район приписан к очень хорошей школе. А, кстати, большинство коренных жителей, имеющих детей, именно с этого начинают: с поиска района, приписанного к лучшей школе. Так вот, если покупатель страстно желает эту школу для ребенка, то он должен или арендовать в этом районе уже сегодня, что иногда ему дорого, или немедленно купить, а денег пока нет. И тут рент-ту-оун и выручает идеально: дите уже с этого года в хорошей школе. А это так важно - фактор времени здесь решающий. Пока смогут купить, ему останется уже только 2-3 года этой вожделенной школы.
Вторая причина - чуть авантюрная с обеих сторон: конечная цена оговаривается четко уже сегодня, и вот обе стороны надеются, что положение на рынке через 2.5-3 года изменится в их пользу. Ну что ж, такие сделки типа фьючерсов миллионами проводятся на биржах, так играют и в казино. И это прибавляет адреналина.
Как рассуждают о возможности оплаты через пару лет серьезные покупатели, а не просто надеющиеся на манну, что упадет с небес? Например, вы знаете, что в стране исхода вы сможете в будущем продать выгодно квартиру, и через пару лет эти деньги поступят сюда. Или, как раз, как у Вас, Аннасти: если Вы по рабочей визе, то уже почти гарантированно будете получать доходы, сможете что-то собрать, а по Вашим здешним доходам и банк согласится финансировать. Или там бабушкино наследство вдруг поступит. Или обещают друзья через 3 года сумму приличную одолжить (Вы правы, обещанного как раз и ждут три года). И т.д.
Для продавца: он пытался продать и отчаялся, сейчас миллионы домов на рынке. Просто сдавать - разгромят квартиру. Именно так: приходилось видеть не просто вырванные розетки, но четырехфутового диаметра проломы в картонных местных стенах! А здесь покупатель-тенант будет беречь дом.
На Ваш вопрос: приблизительно, залог вносится в размере 2-3 тысяч, его не возвращают, если покупатель не покупает. Засчитают ли часть рента в цену? Все зависит от договора.
Неверно тут сказали, что контракт будет от продавца! Это если быть "лопухом" и идти у него на поводу. Продавец только приносит свой вариант, а Ваше дело через ВАШЕГО лично адвоката переработать его до последней точки или составить вообще свой. Это очень частая ошибка стеснительных покупателей: как же, вот же договор, что я буду там что-то решать...Он же типовой...Ти-по-вой об-ман. Но его же вот, ихний адвокат составил. Ихний! А не Ваш!!! А можно, чтобы он и нас представлял, так мы сэкономим... Нет, нельзя, не будет он вас представлять, все пойдет в пользу продавца, адвокат ЕГО человек. Но эта ошибка, хоть и с длинной бородой, а все равно упорно без конца повторяется.
Что, если продавец передумает и не продает? Очень просто - Ваш адвокат все это распишет в договоре.
Кто делает ремонт, платит проперти такс, страховку, взносы в ассоциацию домовладельцев? Конечно, владелец, и не уступайте. Он пока ПОЛНЫЙ хозяин, ему и положено это делать. А Вы наслаждаетесь "коммунизмом".
Вы разочарованы и пишете "а я так надеялась..." - и правильно надеетесь. Это очень хорошая форма. Еще раз: для тех, кто хорошо продумывает свой потенциал.

[Annasty]

Re: rent to own

Boris8594 спасибо огромное за столь детальный ответ. В принципе, я когда про программу узнавала и пришла к выводу, что если сделать все по умному, с адвокатом, изучить все детали (муж у меня по этой части спец, даже в России когда покупали квартиру, задвала миллион вопросов, все выяснял), то не так страшен черт, как грится. Еще спасибо, всем!

[DV-2011]

Re: rent to own

Если важна школа, не вижу причин по которым нельзя снять жильё в этом районе, и ходите в свою школу, но не забывайте что в эту школу ребёнок будет ходить 3-4 года, а жить вы собираетесь там ой как долго, так где приоритет?
Да если человек игрок и воспринимает покупку дома как игра в Казино, ну что тогда да вперёд, только задайте себе вопрос вы дом покупаете ради того что б получить порцию адреналина?

И скажу вам посекрету что ситуация на рынке недвижемости в Америке такая, что почти все дома которые ща в ренте хозяева сдали из за того что продать их ща невозможно... а если Обама экономику не вытащит, а я думаю что не вытащит так как всё что делаеться то делаеться в Китае, и работы просто катастрафически мало то через год цена ещё в двое упадет. а вы будете платить и платить....

Иммигрантам в 99% случаях о доме нужно задумываться минимум через год, два..... а за это время нужно определиться с приоритетами, с потходящим местом, самим всё прочуствовать, а потом только думать покупать или нет и где.