Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

[grey_juce]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

...какая глубокая мысль

Вы напрасно ершитесь ... просто упоминание о правах или какие-то там ссылки - это звучит юмористично.
--
Давайте так, если это поможет понять ...

Банк давая кредит человеку, 1-е хочет знать Ваш кредит (и Вашей супруги если покупаете вместе). Вы написали что Вы не живёте в США - значит кредитной истории у вас нет -- это значит отказ автоматом, ни один банк вас всеръёз не будет рассматривать.

2-е, если кредит приличный (без углубления в эту тему) - вы (и супруга) должны показать стабильный доход за последние 2, сейчас банки спрашивают 3 года. Вы сказали что с этим нормально .. но это же доход за пределами США (я так понял?). Ни один банк эти объяснения не будет принимать всеръёз. Доход должен быть показан по налоговым отчётам, ну и ещё куча всяких бумаг, банковские распечатки, объяснительные письма и прочее -- учтите, вытрясут всё, до последней бумажки.

3-е, место жительства .. например у человека пункты № 1 и № 2 - на высоте, всё отлично, но при этом он (она, они) живут в данном штате/по адресу меньше чем 2 года - то автоматический отказ. Если не отказ, то пойдут всякие проверки, объяснительные письма. Это я говорю о простой смене адреса или переезда из штата в штат. Говоря же о другой стране -- банки не будут даже рассматривать и тратить время.
---
3 пункта выше это далеко не всё, это лишь основы основ. Там может быть много очень малюсеньких штучек, как только банку покажется хоть малейшее что-то что не соответствует их стандартам риска -- отказ. В вашем же случае, нет ни 1-го, ни 2-го, ни 3-го --- банки не потратят и пяти минут на рассмотрение вашей ситуации.
--
Увы, это реальность .. поверхностная .. без углубления !!

[Different]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

...а где комнаты на Брайтоне за 7К? LOL

[Паровоз Ильича]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

нашел кое-что:

To qualify for the Foreign National Loan Program, you must meet the following guidelines:

* 30% down payment
* 6 months reserves in a US bank account
* 24 months of credit history
* 4 trade lines on the credit report
* 700 credit score
* 36/45 debt/income ratio

ссылку дать не могу, поскольку будет являться рекламой.
Скажу только, что информация взята с одной фирмы, занимающейся продажей недвижимости в Аризоне.

[Паровоз Ильича]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

Похоже, что требования разнятся от штата к штату. Где то требуют кредитную историю и ССН, где то - нет. Программа федеральная, похоже. Погуглите Foreign mortgage loan program и поищите информацию по штату, который вас интересует.

[Different]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

спасибо. завтра иду в свой банк, может в их отделении в США можно получить моргедж.

[Boris8594]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

To Different
Цитата из него:
спасибо. завтра иду в свой банк, может в их отделении в США можно получить моргедж.

1. Если Ваш банк российский (что-то мало слышалось о таких банках, которые бы имели в США свои отделения, но я совсем не специалист в российских банках), то, обратившись в его американское отделение, Вы, фактически , просто снова обращаетесь в свой же, то есть, российский банк. Так прямо в своем городе и решайте с ним вопрос о ссуде. Если получится.
2. Если же Ваш банк, это российский филиал американского банка, то там будут, наверное, те же ограничения и требования, как если бы Вы заскочили в Голдман-Сакса небоскреб со стеклом в высоту всех его (сколько там?) этажей. Их компьютерная система вообще единая, Вам это лучше, чем мне, известно. Где бы ни посетили, с Вами, заочно, разговаривает сам СЕО Голдмана-Сакса. Но устами его клерков, кторые и рисуются ссудо-отказнику как воплощение всего банка-диаболо.
Успеха Вам. Однако, жаль, что Вы никак не среагировали на мою просьбу, выше на несколько постов, поделиться своими соображениями о том, а зачем Вам вообще эта покупка. Подозреваю, что просто треп "у камина" или на уютной кухне после пельмешек под уксусом (нас бы всех лучше угостили, чем потчевать трепом).

[Boris8594]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

To: Natashka12.

Сделал вам отметку "спасибо" и знаете, за что? Ладно, и за содержание поста, но, главное, за найденный Вами эпиграф (или, если он внизу, то, наверное, гипограф?), ладно, за этот Ваш девиз, которым Вы, надеюсь, сами тоже руководствуетесь:

"We are each of us angels with only one wing, and we can only fly by embracing one another. ~Luciano de Crescenzo"

Я бы там, под Вашим постом, отметил трижды спасибо, но нет там такой возможности, поэтому я тут повторяю: СПАСИБО!

Во-первых, как эти слова всегда важны, а а некоторых жизненных ситуациях это важно втройне.
Это же нужно обладать таким добрым сердцем, чтобы вообще найти такое и поделиться со всеми.

Во-вторых, все познается в сравнении. Стоит только сравнить этот с некоторыми (далеко не всеми) лозунгами, которые подвешиваются постоянно отдельными коллегами нашими по форуму...Не только уши, каждый орган вянет и надолго.

P.S. Не слыхал до сего дня о таком авторе. Каюсь. Наверное, все о нем знают, но для тех, кто хочет познакомиться, читайте в Википедии статью о нем.

Приводить всю ее не буду, нехорошо забивать посты длинными механическими перепечатками. Каждый, кто хочет, умеет пользоваться Гуглем. Если уж он на данный форум сумел зайти, ему поиск нипочем. Скажу только, что это итальянский писатель, инженер (да, много лет работал в IBM, кажется), актер... Есть же такие талантливые и добрые люди. Wikipedia, Luciano de Crescenzo.

И еще бонус персонально для Вас: войдите в YTube и откройте, посмотрите и послушайте этот ролик:
Tico_Tico_-_Duo_Siqueira_Lima.wmv
Это же такие милые лица и такая мелодия. Чистота первозданная. Почему-то кажется, это будет в унисон Вашим мыслям.

И, наконец, только сейчас понял, какой простой и чистый выбран вами ник. С уважением к со-форумчанам. Не Хрун Тюлений, не Плесень черная и ядовитая (русский научный перевод термина Stachybotris), ведь ясно, что выбирают в шутку свои ники, однако, в каждой шутке лишь доля шутки, а больше - почему-то, инстинктивное проявление нутра человеческого.

[Different]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

To Different
Цитата из него:
спасибо. завтра иду в свой банк, может в их отделении в США можно получить моргедж.

1. Если Ваш банк российский (что-то мало слышалось о таких банках, которые бы имели в США свои отделения, но я совсем не специалист в российских банках), то, обратившись в его американское отделение, Вы, фактически , просто снова обращаетесь в свой же, то есть, российский банк. Так прямо в своем городе и решайте с ним вопрос о ссуде. Если получится.
2. Если же Ваш банк, это российский филиал американского банка, то там будут, наверное, те же ограничения и требования, как если бы Вы заскочили в Голдман-Сакса небоскреб со стеклом в высоту всех его (сколько там?) этажей. Их компьютерная система вообще единая, Вам это лучше, чем мне, известно. Где бы ни посетили, с Вами, заочно, разговаривает сам СЕО Голдмана-Сакса. Но устами его клерков, кторые и рисуются ссудо-отказнику как воплощение всего банка-диаболо.
Успеха Вам. Однако, жаль, что Вы никак не среагировали на мою просьбу, выше на несколько постов, поделиться своими соображениями о том, а зачем Вам вообще эта покупка. Подозреваю, что просто треп "у камина" или на уютной кухне после пельмешек под уксусом (нас бы всех лучше угостили, чем потчевать трепом).

мой банк - HSBC. мортгедж банк дает. живем не в России. покупка затем, что через 2-3 года планируем переезжать в штаты.

дом планирую покупать в конце 2011, т.к. рост цен (если он вообще будет) на недвижимость в сша в течении будущего года ожидаю значительно более низкий чем рост моих накоплений )

[Boris8594]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

Зачем Вам заранее покупать дом? Сдавать - разгромят, да и менеджера надо нанимать, и все налоги платить.
Даже, если цены поднимутся, это не будет нечто типа ракетного подъема, ну, еще несколько процентов - так Вы эти деньги и сейчас отдадите чужому дяде - налоги, страхование, выплаты ассоциации домовладельцев.
Когда фактически будете в США, пркрасно найдете что-то по душе. Вы разве уже знаете, где будете жить? Вы уже на пенсии и Вам не нужна работа? Управлять на расстоянии свом имуществом, если оно сдано в наем - никаких нервов не хватит на раздумья, что там менеджер делает, почему мне такие счета за ремонты высылает, почему не находит во время новых жильцов.
Еще раз напомню умное правило 8 часов, которое один брокер привел как главное в ряду его типов о ведении дел с недвижимостью.
Это правило гласит, что, после изучения всех сторон сделки, нужно всего обеспечить себе 8 часов безмятежного сна по ночам. Это очень верно: не влезать в долги, не иметь ответственности перед тенантами. А для это покупают не жилую, а коммерческую собственность на условиях Absolute NNN or Ground Lease -- когда тенант (аптечная сеть, сеть фаст фуда, отделение крупного банка) отвечает за ВСЕ расходы, включая и крупные ремонты, кондиционеры и пр. А Вы только получаете чеки. Найти это трудно, это всегда дорогие здания. Но это окупается спокойствием и стабильным доходом. Требуйте для этого обязательно корпоративную гарантию, т.е. вся огромная компания гарантирует, что именно съемщик Вашего здания будет платить рент весь договорный срок, а срок ищите не менее 10 лет, да еще с опциями на продление. В общем, коммерческий риэл эстейт - отдельная и очень интересная наука. Но результаты такого рента окупают изучение материала.

[Different]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

где хотим жить более-менее знаем. к сожалению, я еще не на пенсии работа та же, в той же компании.
очень многие покупают недвижимость, потом уезжают работать в другую страну и сдают недвижимость через агенство в аренду. это дело обычное и каких-то особых проблем тут не будет. опыт есть

покупаю просто потому, что, как я уже сказал, есть мнение, что лучшее время для покупки будет вторая половина-конец 2011г. а покупать там где мы живем сейчас не хочу т.к. баснословно дорого

[Boris8594]

Re: Покупка недвижимости в США для нерезидентов.

Отличные разъяснения относительно Вашей ситуации. Если уже есть опыт сдачи в аренду, и этот опыт положительный, значит, нервная система Ваша устойчива в состояниях напряжения, и тогда Вам, действительно, карты в руки. Ибо, конечно же, известно, что резидентская собственность может дать значительно более высокий Capitalisation Rate, чем коммерческий RE. К тому же, кто не боится купить вместо двух квартир по 400кб -- 60-80 домиков по 10-15 тысяч, будет в выигрыше. Ибо, чем дешевле жилье, тем оно больше даст дохода в процентах к стоимости его покупки, даже с учетом затрат на косметический ремонт, а большего ремонта та публика, что там снимает, и не требует. Видел сам в даунтауне развалюхи по 7-10-17 килобаксов, которые все равно сдаются и по 500, и по 700 долларов. Конечно, соответственно, и публика живет не очень "неплатежеспособная", но даже, недополучив часть ожидаемой прибыли от рента, все еще Cap Rate останется высоким. Сравним с гостиницей: почти ВСЕГДА часть номеров пустует, но хозяева все же в доходе (конечно, до определенной нижней границы заполненности).
Примечание: не сожалейте, что еще не на пенсии! Там, на пенсии, многие очень сожалеют, что они уже на обочине жизни и буквально никому не нужны. Это нормальный биологический процесс, но как же это больно это каждому отдельному индивидууму.