Mortgage - глупый вопрос.

[Лара Лесная]

Ребята, у меня может глупый вопрос, ну все равно спрошу.

Где? (или у кого?) можно узнать выплачен ли мортгедж на дом который я собираюсь купить? Может какая-то база данных в инете есть?

Риелтор говорит что эта инфа ему не доступна. А как же я могу покупать кота в мешке? ПлачУ за недвижимость сразу, без кредитования. Получается что могу влететь на круглую сумму купив дом, а потом выясниться что на нем непогашеный мортгедж на 20 лет?
Или может у кого есть контакт с мортгедж-агентом, говорящим по-русски? чтоб можно было внятный ответ получить.

Мой маил есть в профайле если что. Сама регулярно буду в эту тему заходить.

[DV2009_UA]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

если вдруг после покупки дома вылезут "наследники", обнаружется "закладная" и так далее

И в США такие проблемы актуальны?

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Спасибо за быстрый ответ.
Правильно ли я поняла: если у меня есть несколько вариантов домов на примете - мне надо идти пробивать их на предмет чистоты у юриста? А можно уточнить у какого? Ну всмысле как он правильно по английски зваться будет? Или это любой юрист без специализации?

Чего-то стремно как-то... Дом покупать - это ж не плюшки в супермаркете. Процесс долгий, вариантов обычно смотриться целая куча. Особенно сейчас, когда рынок перенасыщен. С каждым домом к юристу бежать? Так и разориться можно ничего не купив. Юристы они такие парни....

С часными кредитами и наследниками понятно - спасет только страховка. А официальный банковский мортгедж совсем нет никакой возможности самостоятельно пробить? Без наема юристов. А то они ж всю шкуру за "здравствуйте" сдерут...

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Спасибо, Майк.

Уже вчера дала задание по поиску приемлемой "страховки на покупку". Спасибо за подсказку.

Покупка у государства или банка - тоже заманчивая идея. В местном суде видела вывешенную информацию по поводу конфискованных домов, продающихся с аукциона. Пишут оценочную стоимость дома, сумму долгов (по судовому решению). Иногда долги совсем мелкие, типа не заплатили каунти такс. И дома уходят примерно за 60 сентов на доллар. Поскольку я гуманитарий, с математикой и логикой у меня совсем трудно. Смотрю - дома новые, значит по логике есть мортгедж. Конфискованы за неуплату налогов государству. Значит банку владельцы платили исправно. Получается если выиграть этот аукцион - получаешь дом со всеми банковскими обязательствами прошлых владельцев? Информации о том какие суммы долгов идут в привесок к дому нету.
Дальше моя соображалка заходит в тупик и тупо стоит, куда дальше думать - не знает....
Кто-нибудь разбирался подробно с этим вопросом? По государственным аукционам? Или пошлите меня пожалуйста - где про это писали?

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Спасибо большое за разъяснения. Перечитала 2 раза. Буду думать и еще читать.
И потом наверно опять приду с вопросами....

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Ну вот я опять сюда вернулась с вопросами. Надеюсь добрые люди подскажут или направят.

Купили мы дом. На аукционе foreclosure. Там в основном банк выступал в качестве истца и все выигрывал. Но было несколько аукционов где банк не участвовал. Вот один из таких аукционов мы и выиграли. Дом стоимостью в 200К получили за 2000 долл.
Поскольку деньги небольшие, то информацию по поводу долгов выяснили уже после покупки. (Знаю что глупо, но мужа было не переубедить и не остановить, сама б я так не сделала, ну да чего уж теперь). Выяснилось что на доме есть (был?) мортгедж.

Ну и теперь собственно вопрос: надо ли его платить?

Пытаюсь думать логически: банк в аукционе foreclosure не учавствовал, значит претензий к бывшим хозяевам не имел; мы купили дом, а не банковский кредит, т.е. у банка нет документов где мы обещаем им вернуть долг.
Ситуация выглядит немного абсурдно, где выяснить - незнаю. Наверное банковские работники и юристы могли бы прояснить ситуацию. В банк пока не обращалась (чтоб волка не дразнить). Юристы без 2000 долл. отказываются сказать есть ли смысл начинать тяжбы или все путем и ненадо волноваться ? Короче сначало заплати а потом мы подумаем можно ли что-то сделать или нет.

Вот и обращаюсь опять к Великому и Всесильному Интернету - помогите разобраться пожалуйста!

[veey]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

В моем понимании задолженность по моргидчу к вам никакого отношения не имеет. Это проблемы продавца.
Вам могут предьявить счета за проперти такс, газ/электричество и т.п.
Что касается проверки тайтла, то это делается в интервале между тем, как вы объявили о покупке дома и собственно закрытием сделки (closing). Это обычно занимает пару месяцев иногда даже больше.
Вам сейчас надо нанять юриста, который занимается real estate. Это где-то $1000-2000 в простых случаях, но может быть и дороже. Рекомендую найти юриста самостоятельно (или через знакомых), а не кого-нть рекомендованного банком, продавцом или кем-то еще участвующим в сделке.
Юрист будет проверять все бумаги и подыщет вам того, кто будет проверять тайтл на дом (можно и самому найти, но у юриста наверняка кто-то есть). За проверку тайтла будете платить отдельно. В вашем случае я бы рекомендовал не жадничать и купить еще тайтл-иншуренс.
В общем к клоузину у вас еще минимум тысяч 10 расходов набежит. Плюс, как уже говорилось, возможные задолженности.

[Boris37]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

А мне не совсем понятно, как дом стоимостью около 200 тысяч можно было купить за 2 тысячи. Насколько я понимаю из опыта, можно добиться скидки 5-10-ну 20- ну 40%, но не 99%.
Моё подозрение, что они участовали в покупке ДОЛГОВ, Tax Lien.
И там, вправду, могут выплыть все и всякие долги.

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Ох, спасибо что откликнулись, есть с кем обсудить ниши "глупости"!

Дом был куплен во Флориде, Черлет каунти. Район очень благополучный, чистый и с приличными соседями.
Напишу подробнее как все было, потому что все было и проще и сложнее одновременно. Конечно мы не владели полными знаниями влезая во все это, мы и сейчас еще учимся.
Так вот, дом был куплен на аукционе через суд. Т.е. Это не была Preforeclosure или Real estate owned properties, это точно. Что такое Tax Lien я знаю. Это было не оно. Владельцами дома на момент аукциона были граждане (не банк). Ситуация с их долгами была следующей: на доме было несколько мортгиджей, но платили они их исправно до последнего. Как я уже писала выше, банк в аукционе не учавствовал т.к. формально финансовых претензий не имел. За комунальные тоже платили исправно, поскольку даже через несколько месяцев когда дом был уже пуст, вода в бассейне все еще фильтровалась и была чистой, т.е. и воду и электричество не отключали за неуплату. Скорее всего они не заплатили таксы за прошлый год, но это не такие большие деньги чтоб я тут вам надоедала.
А погорели они вот на чем: не заплатили таксы для Home Owner Assoctiation. А это приравнивается к неуплате налогов государству. И за это Home Owner Assoctiation потянуло их в суд и присудило забрать дом за долги. Не знаю какая там у людей ситуация была и почему они так поступали, но так этот дом был выставлен на аукционе.
Сумма претензий Home Owner Assoctiation составляла 1800 долл. (с копейками что-то там). На аукционе каждый желающий может предложить максимальную ставку. Мы предложили 70К. Сам аукцион длится несколько минут во время которых сравниваются все предложения. Кроме нас и Home Owner Assoctiation желающих купить дом не было. А поскольку Home Owner Assoctiation хотел и мог заплатить только 1800 долл., то победила наша ставка в 1900. Если бы кто-то дал максимальную ставку в 40К например, то победили бы все равно мы, но заплатили бы 40К за этот дом. Вот примерно так.
О том что там может быть задолженость по коммунальным или таксам мы были в курсе и не боимся. Мы были к этому готовы. Тайтл search выявил только задолженость по мортгиджу.

Как veey писал: " в моем понимании задолженность по моргидчу к вам никакого отношения не имеет. Это проблемы продавца." В моем понимании вроде так тоже. Но закралось где-то подозрение что не всегда так как мы понимаем. И банки - детям не игрушки. Они за свой интерес горло перегрызут.

Так что мучает опять один только вопрос: висит на нас мортгедж или нет?

И чем мне в этом случае поможет юрист? Я понимаю что если мортгедж висит, тогда да, надо бежать к юристу и просить: Спасайте! Или я чего-то не понимаю?

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Не, глупость написала. Юриста мы сегодня наймем. Просто я им не очень доверяю. Считаю их не очень полезными деньговытягивателями.

[mister]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

А как так может случиться, что человек задолжал весьма небольшую сумму налога и у него отобрали дом, стоимостью в сто раз больше, чем сумма долга? Неужели этот человек не мог заплатить эти две тыщи и оставить дом себе? Как то несправедливо получается.......

[Pochemychker]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

В общем, насколько я понял из того, что я изучил сегодня, вы вовсе не "купили дом за 2000 долларов". Вы купили ЗАДОЛЖЕННОСТЬ хозяев дома перед ассоциацией.

Причём исходя из того, что ассоциация не собиралась давать дисконта на долг (выставив ровно 1800) шансы на то, что хозяева рано или поздно долг заплатят - есть.

Печально было бы если бы за выкуп долга в 1800 люди заплатили бы 70к ... а вывод всё тот же - надо, надо изучать английский язык

[Boris37]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Предположение моё о покупке долга, а не дома оказалось верным.
К тому же, не только для Лары, но и других желающих покупать distressed properties, хочется напомнить: Лара не очень права, упоминая, с одной стороны, что дом относился к REO, а, сдругой стороны, на нём висел какой-то долг (ассоциации), а, с третьей стороны, он ещё принадлежал не банку, а домовладельцу.
Всё смешалось - кони, люди - REO покупать лучше всего (не я, так пишут специалисты), поскольку владеет им уже БАНК, HUD или ещё какой-то заимодавец, а не домовладелец. Далее, НИКОГДА на REO нет никаких долгов. Если купил у банка, он уже чист, можно быть уверенным (но всегда уточнить свою уверенность у адвокатов).
Кто это так там наморочил голову Ларе о том, чей это дом, что и как продаётся, это, надеюсь, мы услышим далее от Лары. Каждый такой рассказ поучителен для всех нас. Ждём, Лара, Ваших пояснений и подробностей.
Кстати, Лара пишет что они ИСПРАВНО ВСЕ ссуды выплатили, и тут же пишет, что ОКАЗАЛСЯ долг по ссуде. Кто же был Вашим "консультантом" по покупке, что наговорил Вам всё это, наверняка не показав никаких бумаг?

[Лара Лесная]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Ребята, tax lien - это совсем другая опера. Да, есть аукционы по задолженности по таксам. И да, там есть разные варианты заработка на этом: проценты или конфискация имущества за долги. У нас в каунти аукционы эти проводятся раз в неделю в один определенный день, среда по-моему, но мы не покупали tax lien! Ну уж не такая я глупая, чтоб не отличать одно от другого, правда! И с английским у нас в семье не плохо дела обстоят. Ладно, у меня он хромает, но у мужа он - второй родной.
Вы почитайте еще раз то что я писала выше внимательно. Предидущие владельцы не выплатили, а исправно ПЛАТИЛИ платежи по кредитам и коммунальные. Не платили только таксы для Home Owner Assoctiation.

Майк дал ссылку где ясно написано, как получается что за маленькие задолженности забирают большие дома:
“It’s a method for people responsible for collecting property taxes to make everyone pay their fair share, If there were no enforcement, nobody would pay their property taxes.”

"Как то несправедливо получается......." Жизнь никогда особой справедливостью не отличалась. Важно всегда помнить что это не государство на службе у нас, это мы на службе у государства, что б вам там не говорили про "демократию", "свободу" и т.д.

Согласна, что есть риск что банк захочет продолжения банкета. Потому и ищу помощи. Может среди вас или ваших знакомых есть юристы или банковские работники или кто сталкивался с подобным. Для этого сюда пишу.

Boris37, у вас действительно все смещалось. Сделка ни каким боком не относилась к REO. И слава богу. (По поводу REO еще позже напишу). Занимаемся мы ей самостоятельно, т.е. нет никакого агента который бы говорил что делать или приносил интересные предложения. Если мы перемудрили (есть такая вероятность, хотя и надежда что нет тоже есть) то винить будет некого кроме себя. Дом покупался на государственном аукционе, следовательно по логике принадлежал на момент сделки государству. Как конфискат. Или нет? Тайтл на дом нам пришел неделю назад. Следовательно дом теперь в нашей собственности. Или нет? Банк пока никак о себе не заявлял. Юрист со вчерашнего дня нанят. Ждем что скажет. Надеюсь завта/послезавтра будем с ним говорить.


REO (в моем понимании) хорошо тогда, когда покупаешь дом для себя и сводишь риск к 0%. Тогда можно (если повезет) купить что-то на 20-30% дешевле рыночной стоимости. Но это одноразовая сделка, она хороша (возможно) для себя, но не для бизнеса. Для зарабатывания бОльших денег нужно идти на риск. Что мы и попытались сделать.
Кстати на этом государственном аукционе, на котором мы дом купили, основным покупателем (выигрывателем почти всех сделок) является банк. Разные банки. Они ставят ставки в 50-100% превышающие рыночную стоимость домов. (Например на дом в стоимостью в 200К ставят ставку в 350К и делают это публично задолго до начала аукциона). И поскольку желающих их перебить нет и не будет, а начальная ставка - это 100 долларов, то и получают банки эти дома по 100 долларов. А потом продают их (привет REO!) за 70% от рыночной стоимости всем желающим. Вот так.

Может кому-то чего-то не ответила. Пишите. У самой в голове и люди, и кони.....

[mister]

Re: Mortgage - глупый вопрос.

Например на дом в стоимостью в 200К ставят ставку в 350К и делают это публично задолго до начала аукциона). И поскольку желающих их перебить нет и не будет, а начальная ставка - это 100 долларов, то и получают банки эти дома по 100 долларов

странный способ выигрывания аукционов...... как можно предложить за лот 350 тысяч, а купить за 100 долларов......???????

Таким странным способом можно вообще все аукционы выигрывать....