Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

[Derevnya]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

$0 клозинг костс не бывает. Просто сумма аммортизируется в течении выплаты гиппотеки. Естественно, получается гораздо дороже. Это для спекулянтов, которые не собираются долго держать имущество или для покупателей у которых деньги строго вобрез.

бывает. у меня было. например есть 5 предложений с одним и тем же процентом пусть 3.75%. 2 из них с $0 клозинг кост, и дальше $1500, $1800, $2500
Разумеется никто не работает бесплатно и оно включено в лон. Вам брокер дает кредит на сумму клозинг кост а что он имеет от банка вам не известно.
Но для вас это не важно, так как предложения 3.70% и $1500 клозинг кост (предположим равноценное и более понятное) на сегодняшнем рынке нет.

дороже не получается потому что существует понятие Interest ratе 3.750 %
и существует понятие APR, например 3.770 % которое и показывает стоимость клозинг кост и.т.д. Сравнивайте APR а не Interest ratе.

[Derevnya]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

любой мортгедж броукер вначале предложит пирог в небе просто чтобы захватить клиента. Раскрутка на бабки начинается потом.

это не так. предоставляются письменные документы. брокер не может произвольно включить или изменить свои фи и кредит, если прислал вам good faith estimate.
есть позиции которые могут изменится, но далеко не все.

[gvidon]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

это не так. предоставляются письменные документы. брокер не может произвольно включить или изменить свои фи и кредит, если прислал вам good faith estimate.
есть позиции которые могут изменится, но далеко не все.

Моя реплика касалась более ранней фазы. После заполнения анкеты и получения всех документов - включая оценку файко - брокер располагает данными которые позволяют ему реально предложнть условия сделки. А до этого все разговоры и предложения - пирог в небе.

[gvidon]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

бывает. у меня было. например есть 5 предложений с одним и тем же процентом пусть 3.75%. 2 из них с $0 клозинг кост, и дальше $1500, $1800, $2500
Разумеется никто не работает бесплатно и оно включено в лон. Вам брокер дает кредит на сумму клозинг кост а что он имеет от банка вам не известно.
Но для вас это не важно, так как предложения 3.70% и $1500 клозинг кост (предположим равноценное и более понятное) на сегодняшнем рынке нет.

дороже не получается потому что существует понятие Interest ratе 3.750 %
и существует понятие APR, например 3.770 % которое и показывает стоимость клозинг кост и.т.д. Сравнивайте APR а не Interest ratе.

Правильно - сама процентная ставка мало говорит о том сколько будет стоит ссуда. Теперь сравни APR "0" кост и АPR где клиент запалтил брокеру его коммисионные. Разница - именно то, что клиент будет платить в течении срока гиппотеки. И, как правило, эта сумма значительно выше тех самых коммиссионных.

[Derevnya]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Правильно - сама процентная ставка мало говорит о том сколько будет стоит ссуда. Теперь сравни APR "0" кост и АPR где клиент запалтил брокеру его коммисионные. Разница - именно то, что клиент будет платить в течении срока гиппотеки. И, как правило, эта сумма значительно выше тех самых коммиссионных.

ты по моему не то говоришь. выбираешь предложение с меньшим АPR, вот и все. как ты там назовешь предложение, $0 клозинг кост и 3.75% интерес или $4000 клозинг кост 3.69% интерес дело второе. АPR показывает что выгоднее.
если тебе не важен первый платеж. но для некоторых это играет роль. когда нет свободных денег.
если есть деньги то тут уже более значительный вопрос, зачем брать 30 летний кредит и платить с 90 тыс кредита 65 тыс интереса, когда с 15 летнего кредита интереса будет только 20 тыс.

когда ты идешь на тот же https://www.zillow.com/home-loans/#/landing
там все видно по предложениям, что тебе выгодней.

[Derevnya]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Что то не так много банков/брокеров выскакивает на эти условия. у меня на мои несколько страниц.
но все равно, клозинг кост $1100-1640 (без апрэйзал и без инспекций)

но я так понял это все равно на рефайнэнс, хотя я и выбрал покупку.
а на find a lender на эти условия нет никого. странно.

[slavor]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Всем привет!

По традиции продолжаю информировать сообщество о своем опыте в приобретении кондо в Мэриленде. Прошлый вариант который все забраковали - кстати спасибо за советы и информацию - от покупки отказался, в тему вник и понял что довольно геморройный вариант был - его кстати после меня кто-то попытался купить - но тоже отказался.

Теперь следующий вариант - надеюсь последний (вариант хорош, взял контракт на ознакомление и вдумчиво читаю - подписывать буду в раёне следующей пятницы если все будет нормально). Одно из достоинств - пешком на работу можно ходить (0.5 мили)

Кондо, около 1000 квадратных футов, 2 спальни и 1 санузел, балкон, камин, последний этаж. С первоначальной цены в 106 тысяч скинули 10 тысяч - получилось 96. Особенность - высокий потолок с повышением (cathedral ceilings) - не знаю к чему причислить - к достоинствам или недостаткам - мне нравится. По традиции обновлено ковровое покрытие и краска. Все приборы (кроме микроволновки) приличного вида - заезжай и живи.

Выглядит примерно так

2016-06-18_163144.jpg

Стоимость сделки почти такая же как и в прошлый раз - около 94 тысяч сумма мортгэйджа. Стоимость (closing costs) около 8 тысяч - 3 из них платит продавец. После всех просчетов и пересчетов при заключении сделки денег надо принести (cash on table) 2000.

2016-06-18_162638.jpg

2016-06-18_161646.jpg

Покупка обычная (condo for sale) поэтому удаеться воспользоваться двумя программами:

- FHA first time buyer для покупающих в первый раз - меньше ставка, часть расходов на оформление (closing costs) компенсируется, даунпэймент минимальный

- Maryland Mortgage Program - локальная программа state Мэриленда, дает единовременно 5000 в подмогу - которые нужно будет потом вернуть (без процентов)

Просьба окомментировать и указать на видимые недочеты или завышенные стоимости!

Всем спасибо!
Слава

[slavor]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Еще хотелось бы задать еще один вопрос:

1. Как формируется заработок агента? Вот он со мной носится, возит на обьекты, контракты составляет - а в чем его интерес? Где скрыта оплата его услуг? Нашел только в услугах оплату 395 долларов для агенства, которое этот брокер представляет и все.

[Baba Yaga]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Еще хотелось бы задать еще один вопрос:

1. Как формируется заработок агента? Вот он со мной носится, возит на обьекты, контракты составляет - а в чем его интерес? Где скрыта оплата его услуг? Нашел только в услугах оплату 395 долларов для агенства, которое этот брокер представляет и все.

5-7% от продажи кондо пойдет на оплату услуг риэлтеров (продавца и покупателя). Эти деньги платит продавец кондо.

[slavor]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Дело в том что в документе EXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATION AGREEMENT нашел такой пункт

7. BROKER'S COMPENSATION

A: Compensation to be paid by buyer: In the event of a sale or a lease, the Compensation to be paid by buyer to Broker shall be 3% of total sale price plus 395$ flat fee to (тут название агенства)

Вот и волнуюсь что эти 3 процента на меня лягут...

[Baba Yaga]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Дело в том что в документе EXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATION AGREEMENT нашел такой пункт

7. BROKER'S COMPENSATION

A: Compensation to be paid by buyer: In the event of a sale or a lease, the Compensation to be paid by buyer to Broker shall be 3% of total sale price plus 395$ flat fee to (тут название агенства)

Вот и волнуюсь что эти 3 процента на меня лягут...

Выясните со своим риэлтером. Во всех стандартных сделках по продаже-покупке недвижимости риэлтор фи вычитаются из той суммы что получает продавец при клоузинге. Возможно вы нашли какое-то очень оригинальное риэлтор ейдженси с очень оригинальными правилами.

[slavor]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Выясните со своим риэлтером. Во всех стандартных сделках по продаже-покупке недвижимости риэлтор фи вычитаются из той суммы что получает продавец при клоузинге. Возможно вы нашли какое-то очень оригинальное риэлтор ейдженси с очень оригинальными правилами.

Да я уже ему отписался по электронке - жду ответа)))

Про правило знаю что платит продавец, поэтому и удивился когда нашел этот пункт!

Агенство кстати весьма крупное и довольно известное

[reebok]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Молодца!!! 0.5 мили от работы то что надо, жаль правда что машину купили, сколько кстати обсуживание в комплексе и есть ои басейн?

[slavor]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Молодца!!! 0.5 мили от работы то что надо, жаль правда что машину купили, сколько кстати обсуживание в комплексе и есть ои басейн?

Спасибо! Но машина нужна по-любому - хотя бы опыта набираться) За год накатал кстати всего 1600 миль - конкретная экономия на бензине.

Обслуживание кондо - 200 в месяц. Дом не старый, так что надеюсь дополнительных поборов не потянет хотя бы в ближайщее время! Бассейна к сожалению нет - только коммьюнити центровский бассейн рядом - там наверное незадорого.

[reebok]

Re: Предварительные вопросы по покупке кондо (Мэрилэнд)

Нафига такая машина мы за 2 мес накатали 5000 миль, при этом сильно никуда не катаемся, до работы 16 миль вам проще было тренероваться на зип каре в этом случае, год обслуживания 60 баксов и рент в час от 8 баксов, в горлдах их много, даже если вы накатали 50 часов зип кар вышел бы вам в 500 в год, а оплатили наверно уже штуки 3???
Ну ок, вы смотрите не прогадайте так де с квартиркой, узнайте может такая же в рент 700 стоит?