Announcement

Collapse
No announcement yet.

FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

Collapse

Forum Topic List

Collapse
X
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts

  • FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

    Ну опять я полез на аукционы.
    Хотим мы значит дачу себе в одном месте прикупить, цена невысокая, до 30 тыс. Район естественно майами, или пригороды, ближе на север, цены там невысокие, смотрю не самые черные районы.
    И вот полез я на аукционы, там и квартирку можно взять за адекватные деньги, думаю взять там дачу, в районе 10-15 тыс, за 20 даже с местом под бассейн попадаются.
    Скажите что смотреть когда надпись FORECLOSURE?
    как это выглядит для меня

    Auction Type:FORECLOSURE
    Case #:2014-022132-CA-01
    Final Judgment Amount:$91,332.41
    Parcel ID:04-2035-113-0980
    Property Address:1900 W 68 ST E308HIALEAH, 33014
    Assessed Value:$52,639.00
    Plaintiff max bid:Hidden

    По кейсу я могу все увидеть, не проблема, по парселу увидеть где именно это находится(район, люди рядом и т.д) ну и всю статистику по продажам.
    Далее оценочная стоимость, сравнив статистику, взять можно за 10-45% от этой цены, очень редко дороже, просмотрел последние 3 месяца аукционов.
    Но, чего боятся?
    Понятно, ремонт, понятно HOA, а что насчет налогов?Я смотрю именно Type:FORECLOSURE, а не такс дед, тоесть по идее налоги я оплачу только за последний год?
    Дом-Квартира и т.д, берется именно для себя, на период отдыха, возможно под сдачу(тут понятно, надо смотреть по комунити, можно ли это делать)

    Ок ставлю я ставки т.д(офф сайт каунти естественно) , выигрываю, дальше какие действия?
    К примеру если там до сих пор живут люди?Не выгнать?Или через суд только?Не торопимся, даже если год эта недвижка простоит пока будем судится.
    Приходит тайтл, надо ремонт делать?Могу сам, или только кого то нанимать?

    Кто брал, просветите, планируем на следующий год, а как выйдет, посмотрим....

  • #2
    Re: FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

    А заплатить 200-300дол за консультацию местного адвоката по недвижимости и решить все вопросы? И иначе как в том анеке - «нету денег нефиг строить».

    Comment


    • #3
      Re: FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

      Так платить надо когда наметился, и выбрал, а не почву прощупываешь. Просто смотрю еще мобаил хомы, но цены 450-700 баксов за HOA напрягают

      Comment


      • #4
        Re: FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

        Originally posted by reebok
        Скажите что смотреть когда надпись FORECLOSURE?
        Всё смотреть.
        Не сталкивался, но слышал, что хозяева подлянки всякие подстраивают, когда у них дом забирают.

        Comment


        • #5
          Re: FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

          Originally posted by reebok
          Так платить надо когда наметился, и выбрал, а не почву прощупываешь. Просто смотрю еще мобаил хомы, но цены 450-700 баксов за HOA напрягают
          Получить консультацию по общим вопросам и потенциальным подводным камням ессно лучше до того как давать депозит. Тем более что на аукционе в случае выигрыша депозит не вернут в бол-ве случаев. Если чел спрашивает все те вопросы которые вы задали в 1ом посте то он просто не готов ещё покупать на аукционах. А учится на своей шкуре довольно таки дорогое удовольствие. Так же если у инвестора нет бабла на подробную консультацию у спеца по аукционам то он опять же не готов к таким инвестициям. Лучше всего начинать с кем то кто уже в курсе, сесть на хвост как грица. И после пары тройки успешных проэктов можно уже пробовать свои, без партнеров. И то многие не рискуют только своими деньгами а раскидывают с другими.

          Comment


          • #6
            Re: FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

            Originally posted by fisherman
            Всё смотреть.
            Не сталкивался, но слышал, что хозяева подлянки всякие подстраивают, когда у них дом забирают.
            Да не вопрос. Тратишь пару-тройку сотен на инспекцию и всё станет ясно. Я именно так и сделал. Инспектор подтвердил, что это случается, вплоть до изуродаванных молотком стен, но в моём случае всё было ОК, за исключением общей запущенности.

            Comment


            • #7
              Re: FORECLOSURE расскажите поподробнее, кто знает

              Originally posted by reebok
              Так платить надо когда наметился, и выбрал, а не почву прощупываешь. Просто смотрю еще мобаил хомы, но цены 450-700 баксов за HOA напрягают
              Скорее всего в этом случае ты покупаешь только мобил хоум, но не землю на которой он стоит. Стоимость аренды земли и входит в эти $450-700 HOA fee.

              Comment


              • #8
                Я заплатил специальному человеку 300 долларов при покупке кондо. Вся процедура длилась 2 часа и является обязательной при покупке - по ее результатам вы еще можете отказаться от покупки на этой стадии . Он профессионально все осмотрел, проверил влажность везде (были подозрения по поводу протечки), проверил все приборы (холодильник, кондиционер, водонагреватель и еще кучу всякого), розетки плюс щиток. Честно все рассказал - где могут быть проблемы в будущем, какие косяки есть сейчас.

                Comment


                • #9
                  slavor - а вы же вроде кондо покупали в моргидж?Вроде это не быстрая продажа?
                  КОроче побывал я в Майами эрии, понял по райончикам, очень хочу взять с аукциона квартирку в приличном доме, и большими HOA(500-800$) долги по таким квартирам от 500к+, на маркете они от 200 идут, начинаю наблюдать за аукционами.
                  Встречался тут с инвестором одним, попал на опен хауз к нему,взял он за 140 таунхауз, сделал ремонт , продает за 380, соседние апартаменты стоят по 305, HOA 380$ в мес, площадь 1400сквель фит, место хорошее, за 140 сам бы взял.
                  Вот только интересно, если за квартиру есть долги по HOA, они не перейдут на нового владельца?Или лучше уточнить на месте перед аукционом?

                  Comment


                  • #10
                    рибок, мне кажется, ты лезешь туда, о чём имеешь минимальное представление. основные нюансы аукциона - как миним 10% от стоимости надо дать кэшем, как даунпеймент. остальной баланс должен быть закрыт, кажется , в течении 30 дней. т.е., нужна ликвидность. во-вторых, продажа происходит as is, поэтому без профессионального знания темы останешься без трусов.

                    Comment


                    • #11
                      Смотри, дать надо 5% кэшем, и в течении 5 дней перевести оставшуюся сумму.
                      Точто это is is , я понимаю, по этому были найдены районы и дома, которые устаивают, да там кондо, да там будут фии за все, вопрос у меня пока только в том , если человек не платил эти фии, не перекинутся ли они на меня.
                      Цены через реал эстейт, дикие, точнее они не дикие, там агенты дикие, сами нихрена не знают, уточняют так же как сам.
                      Время есть, проффи ставать не хочу, но хотелось бы узнать про это больше.

                      Comment


                      • #12
                        Самый надёжный вариант - сделать тайтл сёрч на это проперти. Только так узнаешь, что на нём висит, сколько линов и их очерёдность. Есть такие форкложер проперти, у которых несколько моргидж лендеров и они все подают на форкложер. На аукционе не говорят есть ли лины на проперти.

                        Comment


                        • #13
                          Ivan Drago - дело говорит, тему недвижимости нужно не только на форумах обсасывать, но и книги читать, да и понимать что к чему что бы потом не купить дом, от которого оказывается только земля есть. Не всегда даже title companies могут все лины увидеть.

                          Comment


                          • #14
                            Как правило некоторые лины переходят к новому хозяину а некоторые нет. Например налоговые лины всегда переходят. А так же уже зафайленые (а иногда и незафайленые но такие реже) СУДЕБНЫЕ лины. Такие часто бывают при разводах, поэтому надо проверять и в ртазводных судах, но иди знай где был зафайлен развод, часто не там где сам дом. 1ый модгидж всегда переходит а следущие по очереди только если они сами инициаторы форкложура. Еще есть т.н. лиен механиков т.е. если кто работал на проперти и им не заплатили то у них есть энное время зафайлать лиен и он тоже перейдет если что. У нас в МА это 45 дней. Т.е. конкретный пример: сантехник работал на проперти 1го марта. 15го марта был аукцион вызванный 1ым мортгиджем. Покупатель 14го марта проверил все лиены и кругом бегом их было скажем на 2,000 старых городских налогов и 1ый мортгидж который ессно банк решит скушать или нет в зависимости от обстоятельств (но это другая тема). Чел хотел купить за скажем 50,000 но узнав про такс лиен дал 48,000. Банк аксептнул, всё чики пуки. 20го марта сантехник заявляет/предъявляет свой лиен механика на 2,000дол. Если эти лиены не были оговорены в доках форкложура то новый покупатель is on the hook и должен платить. Это в нашем штате. Как в других не знаю. Но у нас обычно банк гарантирует именно этот лиен специфически, мол последние 45 дней никого не нанимали а если кто и выставит лиен механика то банк покроет. Как то так.

                            Comment


                            • #15
                              Наверное это объясняет (???), почему некоторые дома стоят ОЧЕНЬ долго, пока не выходят на аукцион. Облеплены бумажками, табличками "не влезай - убью" и т.д., а аукцион только через несколько месяцев.

                              Comment

                              Working...
                              X