Announcement

Collapse
No announcement yet.

каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

Collapse
X
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts

  • каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

    Доброго времени суток всем!!!
    Возник каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа.
    Год назад купил дом, взял моргидж у Wells Fargo - 4,25%
    Сейчас наблюдаю снижение рейта:
    http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/

    А теперь вопросы:
    - где лучше искать выгодные предложения (банки, посредники, веб-сайты,...)?
    - могу ли я сам с ними работать или нужны посредники?
    - можно ли у банка попросить просто изменить процентную ставку, или обязателен процесс перефинансирования?
    - какова стоимость перефинансирования?
    - что я при этом выигрываю и что теряю?
    - какова процедура моих действий в данной ситуации?
    - какова процедура самого процесса перефинансирования?

    Заранее благодарен.

  • #2
    Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

    Originally posted by Morpheus View Post
    - где лучше искать выгодные предложения (банки, посредники, веб-сайты,...)?
    Во всём вышеперечисленном. Можно ещё заглянуть в credit unions.
    Originally posted by Morpheus View Post
    - могу ли я сам с ними работать или нужны посредники?
    Вам решать, возможны оба варианта.
    Originally posted by Morpheus View Post
    - можно ли у банка попросить просто изменить процентную ставку, или обязателен процесс перефинансирования?
    Просить можно практически всегда, не дадут - перефинансироваться, если будет финансовый смысл.
    Originally posted by Morpheus View Post
    - какова стоимость перефинансирования?
    closing costs банка.
    Originally posted by Morpheus View Post
    - что я при этом выигрываю и что теряю?
    Выигрываете деньги, теряете время. Возможно и только второе, зависит от цифр.
    Originally posted by Morpheus View Post
    - какова процедура моих действий в данной ситуации?
    Почти та же, что и при поиске mortgage на нынешний дом.

    Comment


    • #3
      Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

      Originally posted by Morpheus View Post
      - что я при этом выигрываю и что теряю?
      Originally posted by helmsman View Post
      Выигрываете деньги, теряете время. Возможно и только второе, зависит от цифр.
      Ой, а можно чуть понятней?
      В чем вообще смысл перефинансирования?

      Comment


      • #4
        Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

        какой смысл перефенсирования?Рейт у вас очень даже неплохой 4.25 не каждому дадут.

        Если ваш дом стоит не 5-10 миллиона долларов, вы больше денег и нерв потратите на эту затею, скостив 0,25-0,5%.
        Считайте сами, если моргидж у вас на 30 лет, вы платите скажем 1000 в месяц, при перефенансирвоании у вас получится 975, за 5 лет это всего 1500, а времени угрохаете недели.

        Comment


        • #5
          Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

          Originally posted by fisherman View Post
          Ой, а можно чуть понятней?
          В чем вообще смысл перефинансирования?
          Какой смысл без цифр рассуждать? Каков вопрос, таков ответ.

          Comment


          • #6
            Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

            Originally posted by helmsman View Post
            Какой смысл без цифр рассуждать? Каков вопрос, таков ответ.
            Да мне не надо цифры, мне понять сам поинт. Я чайник в этих делах, живу в апартментах.
            ОК. Как я понимаю.
            Скостят процент - меньше месячный платеж.
            Но, всё опять на 30 лет. Т.е. платил, к примеру 5 лет, перефинансировал и всё начинаешь сначала, на 30 лет.
            Как то так я понимаю.

            Comment


            • #7
              Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

              Originally posted by fisherman
              Но, всё опять на 30 лет. Т.е. платил, к примеру 5 лет, перефинансировал и всё начинаешь сначала, на 30 лет.
              Как то так я понимаю.
              Не обязательно. Смотря с какого %% на какой переходите, можно рефинансироваться на 15 лет.

              Comment


              • #8
                Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

                Я тоже чайник, всё написанное - исключительно на базе прочитанного в форумах и опыта с перефинансированием машины больше 10 лет назад.
                Смысл перефинансиирования состоит в уменьшении общей суммы выплат.
                Например, 250,000 под 4.25% на 30 лет при ежемесячной выплате $1,229.85 дают процентов на $192,745.90 , т.е. всего будет уплачено 442,742.90
                Перефинансировав через 5 лет остаток( $227,019.24 ) под 3.25% на те же 30 лет, получим ежемесячный платёж в $988.00, уже выплаченные проценты $50,810.23 и новые проценты $128,661.51, т.е. цена такого кредита будет $250,000 + $50,810.23 + $128,661.51 = 429,471.74 т.е. $13,274.16 экономии. Если после перефинансирования сохранить предыдущий платёж, то можно сэкономить ещё больше: проценты составят $76,500.96 + $50,810.23 = 127,311.19, экономия - $65434.71 при фактическом сроке выплаты 25 лет. В реальности выходит по-другому, т.к. обычно дом не держат 30 лет, значительно меньше.
                В ёкселе есть шаблон loan amortization, в нём очень удобно прикидывать варианты.

                Comment


                • #9
                  Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

                  [QUOTE=Morpheus;868349]Доброго времени суток всем!!!
                  Возник каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа.
                  Год назад купил дом, взял моргидж у Wells Fargo - 4,25%
                  Сейчас наблюдаю снижение рейта:
                  http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/

                  А теперь вопросы:
                  - где лучше искать выгодные предложения (банки, посредники, веб-сайты,...)?

                  Zillow: Real Estate, Apartments, Mortgage & Home Values in the US
                  идешь в и mortgages - refinance
                  - могу ли я сам с ними работать или нужны посредники?
                  посредники не нужны, банк с который ты выберешь наидет escrow company и апраизел
                  - можно ли у банка попросить просто изменить процентную ставку, или обязателен процесс перефинансирования?
                  обязателен, твой банк может тебя перефинансировать то же.
                  - какова стоимость перефинансирования?
                  может быть 0, может быть несколько тысяч. смотри предложения.
                  - что я при этом выигрываю и что теряю?
                  процент будет лучше, месячные платежи меньше. возможно придется заплатить за апраизал и за эскроу + другие поборы (клозинг кост), возможно нет, одни могут дать немного больший процент чтоб покрыть свои убытки, а может и вобще не надо будет раскошеливаться. из минусов возможно придется заплатить за такс проперти вперед, возможно им не понравится твоя существующая страховка, первый платеж им будет соответственно большой, но может так получится что один месяц тебе платить будет не надо. и надо смотреть, они нае.. , это они любят. цифры надо изучать. многие требуют вперед какие то деньги, например 200 за апликэйшн процесс, но не все.
                  - какова процедура моих действий в данной ситуации?
                  находишь банк с лучшим процентом и наименьшим клозинг фи
                  - какова процедура самого процесса перефинансирования?
                  связываешся с банком, заполняешь бумаги, посылаешь им все что им надо-таксовые отчеты, банковские счета, корешки чеков и т.д. приходит апрайзальщик, смотрит дом, дальше они апрувают лоан. к тебе домой приходит агент из ескроу недели через 3 с документами, подписываешь, отдаешь агенту деньги - чек. получаешь копии документов. их банк платит твоему банку. вот и все. получаешь счета из нового банка. по ходу дела они будут требовать разные документы каких им не хватать.

                  Comment


                  • #10
                    Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

                    Просто берете свой нынешний мордгидж.
                    Месячный платеж умножаете на колличество оставшихся месяцев. Это та сумма. которую Вы выплатите банку.
                    Теперь идете в свой банк, ну или в любые другие кредитные учреждения, которые нравятся, и просите их сделать refinancing offer with closing costs and all other charges to be included (meaning your have zero payment). Опять смотрите месячный платеж и умножаете его на колличество месяцев. Дальше легко сделать вывод, стоит ли игра свеч или нет.

                    Зы. Перефинансировать, к примеру, можно не только из-за снизившегося процента, но и (дополнительно) по причине увеличившегося дохода. Можно, к примеру, 30 лет перефинансировать в 15 под более выгодный процент.

                    Comment


                    • #11
                      Re: каскад вопросов по поводу перефинансирования моргиджа

                      Originally posted by Винни
                      Не обязательно. Смотря с какого %% на какой переходите, можно рефинансироваться на 15 лет.
                      Не обязательно и на 15. Я пару лет назад рефинансировался с 30 лет под 5.5% на 20 под 3.5% Экономия вышла примероно в 10К, плюс с небольшим форсажем должны уложиться до пенсии, да и экономия ещё несколько возрастёт.

                      Comment

                      Working...
                      X