проблема с тенантами

[Nadyg]

Нужен совет бывалых. В сентябре купили дом в Филадельфии с тенантами, как вложение капитала. Сами живем в Нью-Йорке. У тенантов 8 программа. За это время получили только три платежа от самих тенантов. Уже 4 месяца не можем добиться от них платежей. Как мы можем легально надавить на них. Когда с ними созваниваемся, они нам поют песню, что не получили лиз (который мы им высылали дважды, чтобы подписать).

[Арина]

Вам лучше всего к юристу обратиться с таким вопросом .

[MikeS]

Найми бригаду мексиканцев-нелегалов, чтобы они неспешно начали делать ремонт - рушить стены, вскрывать полы... В общем, чтобы создали невыносимую обстановку. Попроси на время ремонта съехать, а потом смени замки...

[doctor]

Да, хорошие советы про мексиканцев

Чтобы выселить ренторов -надо пойти в суд и начать eviction процесс, судья вызовет их в суд и даст им постановление на выселение, если они не покинут Ваш дом, Вы можете воспользоваться помощью шерифа, он их насильно выкинет.

(так в Миннесоте работает)

Да, затянули вы с ренторами, как только они задерживают платеж надо сразу начинать действовать, чтобы не потерять свои деньги.

и с 8-й программой они Вам дом разнесут, я только в очень убитые дома таких пускаю

[John Adams]

Объясните мне, plz, что такое 8-я программа

Sorry for bumping the topic up.

[lillianna]

Объясните мне, plz, что такое 8-я программа
.....Tak kto nibudi otvetit....please....

[comrade]

федеральная помощь семьям с маленьким доходом. рентующая семья подаёт заявку с соответствующими документами на "8-ю программу". если всё ок и город апрув, то лэндлорду город посылает часть рента, остальное должны доплачивать тенанты.

[Boris37]

А Вы не рассматривали такую опцию (ещё до покупки дома): отдаёте компании по менеджменту, которая ломает себе голову с тенантами, мелкими ремонтами и нахождением новых тенантов?

Вот мне риелтор систематически посылает варианты покупки комплекта домов (от 2 до 9 в одном блоке), уже заселённых тенантами.
В распечатке расходов есть графа менеджмент: около $60 за каждую квартиру в месяц. Например, 9 домов вместе стоят $600,000. Если банк даёт ссуду с LTV90% и даже 80% (LTV - соотношение между суммой ссуды и стоимостью дома), то и после оплаты менеджеров остаётся хорошее соотношение между чистым доходом и вложенными 10%-20% наличных (мой первый взнос - down payment).
Так звучит в предложениях риелтора. А кто что скажет из опыта: с чем потом столкнёшься? Будут ли менеджеры действительно стараться заполучить жильцов на 100% квартир? Дадут ли домовладельцу спать спокойно и только пожинать вечнозелёные лавры?
Раскажите, кто знает оборотную сторону. И если заключить на условиях Absolute triple Net (NNN), т.е. арендатор, в данном случае, фактически, управляющая компания, отвечает за всё - страхование, ремонты, налоги местные, восстановление после урриканов, нахождение жильцов и выбивание денег из них...
Хотел бы послушать знатоков. Спасибо

[Janer]

Помогите пожалуйста ! Не могу разобраться на сайтах жилья - не могу правильно задать поиск ! Мне нужен поиск по всем штатам частный дом до 500-600 тысяч баков С ФОТОГРАФИЯМИ!! Помогите кто-нить или киньте ссылку с уже готовым поиском!!!!!

[Boris37]

Самые лучшие (на мой вкус)
www.zillow.com
www.realtors.com
www.trulia.com
В портале Yahoo! есть отдел RE (real estate - недвижимость) - отличный.
Подробнее:
www.zillow.com
можете рассмотреть сверху ЛЮБОЙ домик в США до неск. см, можете с 4 сторон; двигая мышку, видите окружение его. Видите примернуюю стоимость КАЖДОГО дома по соседству и во всей Америке.
Есть графики изменений цен на ЭТОТ дом, в сравнении с ценами в этом микрорайоне, в округе, в штате и в всех США. И ещё и ещё...А уж статей там практичных великолепных, с советами - хватит читать до пенсии внуков.
www.realtors.com
Заводите адрес, кстати, везде нужно только номер дома,улицу и почтовый индекс, тогда и города и штата не нужно. Здесь получаете цены, по которым УЖЕ продались фактически соседние дома: дата продажи, расстояние от ВАШЕГО дома и т.р.
Если Вам нужно ИСКАТЬ, по-моему, самая лучшая контора реалторов, это Сенчюри21 www.century21.com
Ставите свои требования по цене, размерам и пр. и город и получаете с картинками и деталями.

А теперь мой вопрос:что означает, в любом штате? какова цель?
Если хотите надеяться в будущем заработать на повышении цен, идти надо туда, где они больше всего упали. Вся страна пострадала. Но, например, в Индиане, согласно тому же графику Zillow, среднем в штате не очень упали цены, а рекордсмен по падению Флорида, 38%. И там же больше всего конфискатов, т.е. найдёте хороший и дешёвый, который ОБЯЗАТЕЛЬНО (через NN лет, конечно) в цене очень поднимется, т.к. это закон падений и подъёмов, а, в частности, такое всемирно курортное место обязательно и далее будет иметь спрос. Но не забывайте: мудрый Кийосаки учил амеров, хвастающихся своими домами. Он прямо долбит: помните, вы выигрываете не приподаже дома, никто не знает бедещих цен. А вы выигрываете при ПОКУПКЕ дома: чтобы назавстра его сдать и ЗАРАБАТЫВАТЬ на нём. НО мало среди нас таких умных...
Друзья-сокурсники (ещё из Союза) живут в Sunny Asles Beach (престижный р-н Майами) в кондо в первой линии у океана в башнях по 40-60 этажей (полтора млн зелёных), они говорят, что 40 тысяч домов в штате стоят на продажу, масса конфискованных - Флорида в числе первых 10 мест в стране по конфискатам - езжайте туда, но не спешите. По их же сведениям, вал конфискатов пока только нарастает (до осени точно не спадёт). Как купите, поделитесь с нами радостью.

[Janer]

Я эти все сайты знаю, но как я уже сказал не могу с поиском разобраться! Киньте ссылку с готовым поиском с любого сайта с домами из Калифорнии и Флориды и Массачусетса!!!

[Boris37]

Что-то мы не понимаем друг друга. Идите по цепочке ( только что видел фото и описания самых шикарных домов в самом престижном районе Флориды):
www.trulia.com -- Find Home for Sale -- выходит огромный голубой список, в нём жмёте Florida Real Estates --- открылся список городов Флориды? Ура, жмёте первую же строчку Aventura (шикарное место считается) --- Затем слева в окошках задаёте цену и другие требования. ОЧЕНЬ рекомендую нажать на Forcloser - конфискованные банками дома. Они такие же шикарные, просто люди замахнулись в ажиотаже похвастаться друзьям и не потянули. Правда, этот сайт тредует оплаты в несколько долларов, но на конфискате Вы выиграете, при умелом торге, десятки тысяч. Можете получить списки конфискатов и пре-конфискатов (ещё лучше, если есть наличные, иначе та не разговаривают) в горсоветах,в суде - вы будете первее тех, кто ждёт в газетах, на 30 дней!! Но и там платят какие-то 1-2-3 доллара.
А хотите бесплатно, задайте в Сенчюри21 параметры.
Кажется, уже всё ясно, если нет, пишите.

[Boris37]

Вот для Вас строящийся люкс дом.Самые дешёвые там, почти то, что ищете ($650,000) Вы знаете, наверное, что при покупке ещё на бумаге вы уже выигрываете около 20%, т.к. через 1-2 года (зависит, сколько идёт стройка), перепродав её ближе к окончанию стройки или новому покупателю, или самому подрядчику. Есть даже такой спорт-заработок (лучше наличными, не рисковать ссудами), если цена опустится. Вот Вам такой дом и его сайт.
Дальше сами ищите.
www.americaluxurycondos.com
400 Sunny Isles



The project is composed of two towers, each with twenty floors, for a total of 230 units, spanning more that 640 feet of Bay frontage. The most distinguishing feature of this new condominium project is that buyers of each unit will have the option to buy a dry or wet dock marina slip that accommodates up to 100-foot boats. The marina is fully equipped and serviced. Fractional yacht ownership is also available. The sound of water cascading down stone walls welcomes residents to the main entrance, where broad steps, framed by glass walls, mark the entrance to each tower's private lobby. Flagstones, defined by living grass, lead to a natural wooden bridge over water-lily ponds with Koi Fish and sweeping vistas beyond. Inside the lobby there is an impressive underground Zen Garden of sand and stone that's housed below a 5-foot high glass floor, a beguiling haven of cool-toned materials straight from nature.

Prices from: $ 650 K to: $ 1.2 Millon CLICK HERE TO RECEIVE MORE INFORMATION

[Janer]

Boris37 не могли бы вы мне кинуть ссылку с готовым поиском с Фото!! Буду очень признателен!!

[Boris37]

Вот, как раз минуту назад пришло ко мне. Мне оно не нужно, т.к. во Флориде я ищу подешевле, только в качестве второго (зимнего) жилища. А по Вашей ценовой шкале, ну, как раз! Красота какая: уже название комплекса чего стоит - Регата, стоит у воды, продаётся собственный стапель (купите обязательно, при перепродаже добавит к цене вдвое больше, и стоянку авто возьмите за $25K) и тысяча прелестей. Покупаете его в ПРОЦЕССЕ стройки, значит, обязательно (но без моей гарантии) уже к концу стройки поднимется в цене. Да и просто архитектурно он явно выделяется среди массы небоскрёбов. Т.е. спрос в будущем будет истерический (всегда много на свете есть тех снобов, которым нужно отличаться от массы).Успеха!

Type: Condo
· Marina
· Pool
· Spa
· Fitness Center
· Security
· Valet
· Concierge
· Elevator
Prices: $240,000 - $825,000Year Built: 2009Sizes: 647 - 1,673 sq ftBedrooms: STUDIOS to 3Waterfront: BayPets: YesRent: YesTotal Units: 116Number of Stories: 7Maintenance: $0.5 (price per Sq Ft) A boutique condominium with a fabulous marina lifestyle, the first phase of Regatta launched with a splash and sold in a flash. Now the shores on Indian Creek, North Beach's most sophisticated new address is poised at the starting line once again with a spectacular new second phase.

Regatta2 is an exclusive, intimate building whose curvaceous design and glass walls are perfectly married to that of the building which came before it. 7 Stories in height, just 118 waterfront residences right on the intracoastals. Steps from the "Shane Rowing Club" which inspired the Regatta name... Steps from the private marina where you can keep your own private pleasures craft close to hand... and all just a block from the beaches.
FEATURES:

* 9' 4" ceilings throughout
* Large Private balconies with breathtaking Water & City Views
* Expansive floor-to-ceiling hurricane proof windows
* European- Style Kitchen with elevated breakfast counter top
* Designer fixtures & appliances with contemporary styling
* Marble flooring in all bathrooms
* High efficiency central air conditioning & heated system
* Fire protection sprinkler system & smoke detectors
* Pre-wired for cable and High speed internet
* Full- sized washer and dryer in every unit
* Penthouses with private roof terraces & jacuzzi's
(Roof Top Terraces - Prices to be released shortly)

AMENITIES:

* Private full-service marina with 18 slips for sale
(18 Dock Slips from $125,000 - $175,000)
* The Riverwalk: landscape pedestrian promenade by the water enjoying a peaceful stroll along the Indian Creek.
* The Atrium: A tropical landscaped interior courtyard with reflecting pool, waterfalls, & sitting area.
* Porte Cochere entrance & elegant boutique-style lobby
* Waterfront swimming pool & whirlpool with Sundeck
* Cedar Sauna
* State-of-the-art Fitness Center
* 24-hour Concierge & Valet Parking
* Covered Parking spaces
(Additional Parking spaces - $25,000)









Get on my list now!!!!

ROGER YOUR REALTOR

FLORIDA EQUITIES L.L.C.

954-651-5846





Wondering what's for Dinner Tonight? Get new twists on family favorites at AOL Food.

[Boris37]

А-у-у, Janer! Почему не слышно Вашей реакции на эту красоту? Подходит? Если да, то скину вам имена двух риелторов очень симпатичных. Помогут Вам купить здесь кондо.

[Janer]

Спасиба Борис!! Но я искал частный дом - коттедж! Канешна вы нашли ОЧЕЕНЬ првлекательный вариант, но он меня на данный момент не интересует!
Если найдете какой-нить домик от 250 кв метров - киньте ссылочку!
А ты в каком городе - то живешь?

[Boris37]

С Вами уже становится интересно переговариваться. Совершенно не ясно, каковы Ваши цели (конечно, если не просто розыгрыш участников)? Ещё, кажется, не было в истории (в частности, в истории этого форума), чтобы человек искал дом ни в связи с работой, ни с климатом, ни поближе к родным, ни с какими-то реальными для жизни критерями. А просто по цене и по площади. Да их тысячи: согласны ли Вы на Аляску? Или пустыню Невада? Или с видом на Ниагарские водопады? И для чего он Вам? Самим жить, тогда что с работой. Сдавать, так Вы даже не спрашиваете, что заработаете. Да и потому ещё пахнет розыгрышем, что у Вас тут противоречие интересов: тот, кто ну НИКАК не может открыть ОДИН дом с картинкой на тысячах сайтов, не способен, по идее так легко участвовать в форумк, писать столь грамотно. Как же Вы добрались д глубин форума, но никак не врубитесь в простую цепочку, что я Вам уже описал. Ладно признавайтесь, и мы Вас простим. А вот ещё сайт маклеров очень хороший, хотя Вы, бедняга, не знаете, куда нажимать:
WWW.weichert.com

[Janer]

И каков смысл розыгрыша тогда - просто што ли чтоб человек поискал сайтов!?? Я в принципе с интернетом могу без каких-либо проблем работать, но когда зашел на вышеперечисленные сайты - то ли сам интернет тормозил , то ли я сам не разобрался, поэтому и спросил о помощи! Но щас сё полусилось!( только с риэлторс , вроде все настройки поиска ставлю, а он ничего не выдает))
Домом я интересуюсь ПОКА чисто для своего проживания, но критерии у меня канешно есть - теплый климат ( не зря же просил флориду или калиф-ю) , чтобы не очень далеко был океан и т д. Но сам я проживаю покуа еще в России !
Борис, а ты сам где проживаешь? Если хочешь можем с тобой по асе поконтачить!

[Boris37]

На этом связь моя с вами закончена. Думаю, найдутся другие участники, желающие найти (а может, и продать подешевле) искомый вами дом за 650К в неизвестно каком нужном Вам месте. Успеха в поисках неизвестно чего!