Покупка жилья с целью ремонта и продажи

[Boris37]

К тем, кто имеет опыт такого рода бизнеса: покупка дома, требущего ремонта, или дома конфискованного, его ремонт и усовершествование и перепродажа.
Будет благодарны тем, кто поделится советами, типами, предстережёт от подводных камней в этом деле. Спасибо заранее всем.

[klava]

Еще год тому назад это был неплохой бизнес для констракшен .
Теперь же такая ситуация .
Цены на дома выросли .
Процентные ставки выросли .
Купив дом нет гарантии его продажи за желаемую цену после ремонта .

Я уже не учитываю подводные камни . Камни - это возвраст дома и его износ .

Это я написал сославшись на тот регион где я живу .

[Boris37]

Ответ: Покупка жилья с целью ремонта и продажи
Я благодарю Вас за оперативный и конкретный ответ. Наш город - ИНдианаполис. О каком штате Вы пишете? Потому что, вроде бы в Индиане говорят о росте цен на новые домаэ но падении на старые.
Есть ли какой-то смысл в покупке конфискованных домов (в частности, через Интернет - eBay)?
Спасибо,
Борис

[klava]

Boris37

Я живу в Philadelphia PA .

Связан с констракшен .

Есть ли какой-то смысл в покупке конфискованных домов (в частности, через Интернет - eBay)?

Может вы и знаете об этом , но здесь есть подводный камень .
Отобранный дом человек в течении года имеет право вернуть себе .

Новые и старые дома .
Конечно старые дома в какой то степени должны падать в цене , но это не выгодно реалторам .
Они за старьё накручивают цены как на новые .
Есть три варианта покупки б/у дома .
1. хозяин сам збрасывает цену
2. оценщик говорит на сколько процентов изношен дом и говорит приблизительную цену скидки
3. хозяин все игнорирует . .

Ну и конечно цена зависит от эрии .

Новые дома также требуют массу доделок , цена их так же зависит от эрии .
Цена нового , только что построенного дома в три раза больше .
Т.е. если самому строить получается в три раза дешевле .

Такие вещи конечно лучше смотреть в живую , но не на инете .

[Boris37]

Большое спасибо за разъяснения и, особенно, за предупреждения о возможных неожиданностях! Например, о праве бывшего хозяина на получение обратно своего дома - нигде на инете об этом они не упоминают!!
Вы пишете, что если самому строить, выходит в три раза дешевле. Я так понимаю, что САМОМУ, это я сам нанимаю подрядчика? И получается настолько дешевле? Я так понимаю, что в три раза - это не общая стоимость дома, уж слишком было шикрано, а стоимость самой работы, не считая лота и стройматериалов? Значит, выгоднее купить лот и работать с подрядчиком?
Очень хотелось бы получить, если можно, Ваш E-mail address, чтобы в дальнейшем получить ещё такие ценные советы. Если желательно сохранить Вашу конфиденциальность, то привожу свой адрес, куда Вы можете послать свой.
Вне всякой связи...Если бы Вы открыли свой сайт по профессии, думаю, он бы пользовался бльшим успехом.
С уважением, Борис

[MikeS]

Я, собственно, FLIP'ом не занимался - мы купили старый дом, и полностью его отремонтировали. "Полностью" я имею в ввиду обдирание стен и потолков до балок, замена всех окон и дверей, частичная замена труб и проводки... Что могу сказать исходя из опыта... Если делаешь сам, то экономишь процентов 50-70. У нас, в Новой Англии, обычно соотношение "метериалы/работа" идет как 40/60 если не больше. Поэтому покупая только материалы и выполняя большинство работ самостоятельно, ты экономишь очень много. Из минусов - ты должен УМЕТЬ и ХОТЕТЬ это все делать. И еще нужно время и силы, особенно если делаешь ремонт вечерами после работы. Для "ремонта и продажи" такой вариант не подходит, так как ремонт может затянуться на несколько месяцев (если не лет), а все это время вам нужно будет платить налоги, страховку, кредит, соответственно это все может "съесть" вашу прибыль от продажи дома. Так же не забывайте, что вы "отстегнете" риэлтеру определенный процент при продаже дома (в среднем от 3 до 7 процентов). Так что это все должно быть так же "заложено в прибыль".

[klava]

Я полностью согласен с MikeS.
Очень , даже очень правильно замечено о расходах пока идет строительство и ремонт . Этого некоторые и не учитывают .
Страховка , проценты , прапорти и т.д.

Тем более , что сейчас цены на все возврасли и на услуги так же .

Boris37

Я так думаю , что мой адресс должем быть в личке , во всяком случае я его писал когда регистрировался , но если нет я напишу его вам в личку .

[Boris37]

При покупке по системе short sale. На всех сайтах пишут, что покупатель подаёт продавцу (банку, которому хозяин дома не возвращает платежи по ссудам) форму HUD-1. Есть сайты, где (конечно, за плату, но небольшую) обещают дать программу для заполнения и т.д. Мой вопрос: если покупают на шорт сэйле за НАЛИЧНЫЕ и не просят ссуду на такую покупку - тоже нужно заполнять эту форму?
И ещё: принято ли, например, поручить риелтору не только найти такой подходящий для покупки-ремонта-перепродажи дом, но и вести все этапы (адвокаты, оценщики, банк-продавец и т.д.), а затем пусть он же и продаёт. Сократив все просьбы к нему к одной: прокрутишь все этапы, расходы на документацию, ремонты...таким образом, что я получу доход, тогда можно продолжать с тобой это дело дальше. Или риэлтор не будет заниматься такой лоцманской работой среди всех подводных камней?

[Никский]

По моему мнению, выгоднее брать не халупы разбитые, а брать дома/квартиры в приличном районе и просто делать декорейшн - т.е не сколько ремонт сколько красиво подобрать интерьер - посмотрите по тв как можно преобразить дома. В Америке в большинстве случаев у всех дома убого - белые стены, белые потолки, ни какого интерьерного дизайна -если кто то хоть чуть чуть ремонт с уклоном дизайна сделает так уже сразу чутьли не в эксклюзив это попадает. Декорейшн дома можно зделать за 1-2 недели без заморочек. И лицензий не надо и строителей нанимать не надо.

[Boris37]

Спасибо за совет. И я уже "дошёл" до главного - локейшн-локейшн-локейшн. Купить в приличном месте, но, по возможности, дешевле (шорт сейл?). Что вы имеете в виду под декорейшн:перекрасить поинтерснее стены, пригласить компанию по стейджингу, т.е. они завозят всю красоту напрокат, чтобы впечатлить: от занавесов до картин и ярких чайников, мебели...Это Вы подразумеваете, или что, по-Вашему, может особенно украсить, если много не переделывать?
Заранее благодарю.

[Никский]

Да просто навести красоту - здесь в америке этого не хватает, это вам не в Росии где народ каждые 2-3 года ремонт делает - мы недвано выбирали дом - так 90% это беленые стены и потолок - та как сдали строители. Если находишь у когото стены с колером уже душа радуется типа "дизайн" поэтому надо просто брать нормальные дома где не требуется ремонт и просто наводить марафет- стиль изысканость - народ на это покупается.
Вот вам просто й примре - у меня рекламное агентство - когда я говорю что если вы позьмете какое то место на один год и получите скидку в 5% никто не купится. Но когда я говорю если вы возьмете это место на год тогда мы бесплатно вам напечатаем баннер - все ведутся! (а ведь стоимость банера это 5% от годовой аренды места) Не забывайте про психологию - хоть человек покупает дом а не интерьер - но ведется он на интерьер очень часто. Я продал более 1000 квартир, и когда мне пришлось продавать нет ак давно свою собственную - мы с женой даже хлеб в хлебопечке готовили когда приглашали клиентов - типа создает подсознательное настроение уюта.

[Boris37]

Мо-ло-дец! Спасибо за дельный и реально доступный совет по дизайну.
Молодец, что продали 1000 !! квартир. Так вы риэлтор?
А где Вы живёте. Мне уже загорелось с Вами работать: чтобы Вы посоветовали, какие дома покупать, какой сделать дизайн, затем как продать - и тоже после вашего совета и через Вас. (Мы будем жить в Индиане с лета)
О запахе свежего хлебаю Точно, ещё жили в Союзе а сестра писала, как она в Сан Диего виллу продавала: к приходу покупаелей варила корки апельсинов, дух стоял тот ещё. Покупала высокие свежие цветы - по вазе в каждом углу.
Что Вы думаете о стейджинге: это тоде в этом же плане - влиять на психику. Не каждый, и я тоже, может представить всю красоту, что можно сделать в доме. И вот компания по стеёджингу привозит всю утварь и мебель икартины и проч. Красиво оформляет и сдает мне напрокат, пока не продам дом. Стоимость от 500 до 2000 долларов. Не понял из их сайта - эта стоимость независит от сроков аренды всего этого имущества?

И снова о дизайне: верно, окраска стен со вкусом. А что ещё, без большого ремонта, можно привнести в эстетику дома?

[Никский]

Я в России занимался риэлтерским бизнесом более 10 лет, пока полностью не переключился на рекламный бизнес, а живу я сейчас, как не трудно догадаться по моей подписи, - на Гавайях в Гонолулу.
Дома надо покупать в хороших районах, в депрессивных районах ваш дизайн никому не нужен будет - там другие ценности. А вот в хороших районах люди за такими изюминками и охотятся - т.е критерий покупки дома - хороший дом в хорошем районе - но полностью "серая мышка" - которая из-за этого проигрывает и вот из такого дома уже и надо делать стильный домик.

[Victoria]

Originally Posted by Никский

По моему мнению, выгоднее брать не халупы разбитые, а брать дома/квартиры в приличном районе и просто делать декорейшн - т.е не сколько ремонт сколько красиво подобрать интерьер - посмотрите по тв как можно преобразить дома. В Америке в большинстве случаев у всех дома убого - белые стены, белые потолки, ни какого интерьерного дизайна -если кто то хоть чуть чуть ремонт с уклоном дизайна сделает так уже сразу чутьли не в эксклюзив это попадает. Декорейшн дома можно зделать за 1-2 недели без заморочек. И лицензий не надо и строителей нанимать не надо.

Кстати, у нас в беларуси некоторое время показывали целую передачу (американскую) об этом. Приходил дизайнер с тремя-четырьмя человеками и делали легкий косметический ремонт. Типа, покрасить стены, заменить столешницы на кухне. Потом новые шторки, люстрачки, коврики. Во дворике могут спилить ненужное дерево, всякое такое. Дом менялся на глазах. Обычно там в расходах на все материалы указывалось в районе 3 000 долл, а сколько они за работу брали - не указывали. короче, потом дом (который не могли продать по полгода), продавали за две недели. Вы приблизительно себе представить можете, сколько они берут за работу?
Там еще интернет адрес давали в титрах.

[Victoria]

А сколько стоит прокат у этих стэйджингов?
В РБ пока такой деятельности нет, кстати.
И они что, на весь дом декора могут привезти? То есть вазы, картины, скатерти, ковры???

[Boris37]

Originally Posted by Victoria

А сколько стоит прокат у этих стэйджингов?
В РБ пока такой деятельности нет, кстати.
И они что, на весь дом декора могут привезти? То есть вазы, картины, скатерти, ковры???

Вот, что я нашёл для нашего города Индианаполиса: компания по стейджингу. Цены: просто придёт консультант и посоветует - $125, напишет подробные рекомендации - $250. Это, если хочешь сам всё расставить из того, что уже в доме есть и убрать всякий хлам на время посещений. Если они сами заполняют всю квартиру мебелью, картинами, вазами - полностью делают мини-музей: как они пишут, от $500 до $2000. Наверное, конечно, зависит от площади дома, набора вещей, длительности рента - точно не знаю. Картинки "вкусные", просто посмотреть сайт этот приятно. Пишут, что это ускоряет продажу до нескольких дней и продаётся 98% от запрошенной цены. Вполне это вероятно: согласно Никскому, малейшее украшение уже работает. Не у всех есть богатое воображение. Смотрите:
http://www.homemattersllc.com/about/index.php
Можно написать в гугле staging home или подобное и ходить по домашним "музеям"

[Victoria]

Да, посмотреть приятно.
Скоро и тут такие маклеры появятся!
Только не понятно, как они так быстро покупают, чтоб сдать напрокат?! Или в магазинах напрокат берут??

(сейчас читаю гавайские истории автора, интересно!)
http://russian-hawaii.ru/4room/viewtopic.php?t=2209

[Boris37]

У них свои огромные склады всякого такого барахла, которое скупается не очень дорого при всякой возможности. Постепенно накапливаются в се стили (наверное, как в театре хранятся утварь, костюмы и декорации - так я думаю). У них по каталогу ты выбираешь стиль, советуешься с ними . Привозят, оформляют - ну, точно работа театрального реквизитора. Возят из дома в дом.
Всем выгодно.

[Victoria]

Originally Posted by Boris37

У них свои огромные склады всякого такого барахла, которое скупается не очень дорого при всякой возможности. Постепенно накапливаются в се стили (наверное, как в театре хранятся утварь, костюмы и декорации - так я думаю). У них по каталогу ты выбираешь стиль, советуешься с ними . Привозят, оформляют - ну, точно работа театрального реквизитора. Возят из дома в дом.
Всем выгодно.

А у нас теперь дом возят, как в театре. Там по какому-то указу землю без домика нельзя продавать, поэтому люди везут домик, ставят на участок, делают вид, что жилой и таким образом покупают участок, чтобы строить коттедж. А этот реквизит отправляется на следующий участок.

Кстати, я думала, что в Америке дома продаются прямо с мебелью.

[MikeS]

В Америке дома продаются обычно пустые. Просто подумайте, будете ли вы чувствовать себя комфортно на матрацах или диванах, на которых неизвестно кто что делал? Или пытаться втиснуть свой телевизор в маленькую тумбочку. Поэтому если даже дома продаются "с мебелью", то это играет скорее отрицательную роль, чем положительную - это означает, что предыдущим хозяевам было лень самим это все выкидывать, и они перекладывают это на плечи новых хозяев (заказ контейнера, вынос вещей и т.д.).

Что же может находиться в доме, так это плита (газовая или электрическая), холодильник, стиралка-сушилка. Ну, и возможно некоторые "встроенные" кухонные принадлежности, как стационарная микроволновка или встроенная кофеварка.