Момент Покупки Дома - уже или ещё?

[Boris37]

Контора написал:
Борис предлагаю вам пари - вы говорите что цены резко
пойдут вверх, я говорю, что продолжится тенденция по
снижению как минимум до осени следующего года (2009).
Надо вот только найти нам какой-то достоверный источник
информации, которому мы оба доверяли бы.
На что будем спорить? Предлагаю на 37 шелобанов

Официальное соглашение о проведении спора
(нужно жу немножко перчика добавить в слишком серъёзный наш форум).
Итак, я первым заявляю, что согласен идти на спор с Конторой о ценах на дома в ближайшие 1.5-2 года.
Я уже писал:
Мой прогноз (несу материальную ответственность): летом ПОЧТИ прекращение падения цен. Сентябрь-октябрь - начало заползания (очень медленного, как бы неуверенного) вверх. После выборов - в декабре-январе наступит почти ИСТЕРИЧЕСКИЙ подскок цен.

Итак, период оценки: конец мая 08 (это писалось 05.31.08) - конец ноября 09 (т.к. Контора писал об осени 09. Я согласен), итого 18 месяцев (легче рассчитывать).
Я говорю, что ровно в середине этого срока, т.е. за январь, но опубликованая к 02/28/09, средняя цена дома в США будет существенно выше сегодняшней. Контора утверждает, что только осенью (публикация в конце ноября, но цена за октябрь - это конец осени) 09 цены поднимутся. Логически рассуждая, Контора полагает, что 02/28/09 средняя цена ещё будет ниже сегодняшней. Я прав?
Он спрашивал, каким источником пользоваться. Предлагаю:
http://www.realtor.org/press_room/ne...s_april08_ease
Оттуда в конце мая я взял эти как бы официальные сведения:
The national median existing-home price2 for all housing types was $202,300 in April, which is 8.0 percent below a year ago when the median was $219,900

Всё! Не будем размениваться на графства, Сан Диего, дворцы Дональда Трампа или халупы в специфических районах Самый общий по стране и фактически офиц. показатель. Данные за апрель появились на этом сайте (да есть и на других) в конце мая. Значит, в конце марта узнаем данные за февраль.

Кто согласен, записывайтесь, посчитаем, кого больше.
Контора, на то и КОН-ТО-РА, будет честно считать тех и других..
Расплата: не очень честно это:один получает 19 шелобанов, другой 38, что-то не очень справедливо.
Предлагаю более серьёзно: каждый доллар над или ниже средней цены к концу феврала 09 - это реальный доллар, перечисленный одной из сторон другой стороне. С обязательным условием: всерьёз пожертвовать благотворительному детскому фонду (по выбору, увидите, какое тёплое чувство разольётся в Вашей душе)
Подпись: Б

.

[KOHTOPA]

Originally Posted by Boris37

Контора написал:...

Ну что же, как говорил у нас в камере пахан Бурый -
за базар надо отвечать

Катаклизмы конечно же учитывать не будем - то-есть
в случае очень крупных землетрясений, новоднений,
террактов, которые могут вызвать сильные колебания
цен на недвижимость, наш спор анулируется.

Оценивать будем по средней цене дома в Штатах. Где
они только нашли такие цены непонятно, у нас в
Калифорнии за такие деньги разве что коврик с
надписью 'Welcome' можно купить, ну да ладно...

Согласен, шелбаны как-то несолидно. Предлагаю
другой вариант - проигравший дарит Улитке жёсткий
диск ёмкостью 500GB, стОит он где-то в районе
$100-150. Диск будет использоваться для хранения
аудио-книжек и фильмов на Улитке.

Создал новую тему на эту тему:
http://www.ulitka.com/forums/%D0%BD%...%8B-27626.html

[Boris37]

Контора написал:
вариант - проигравший дарит Улитке жёсткий диск ёмкостью 500GB, стОит он где-то в районе $100-150. Диск будет использоваться для хранения аудио- книжек и фильмов на Улитке.

Идёт. Я лично согласен.

Относительно таких странных средних цен: пройдитесь по сайтам, например, срединно-кукурузно-хрущёвских штатов (хоть наш Индиана) и увидите тысячи домов по $4-11-25-33-55 (Ну-у-у-у, это уже шикарная цена. Только район тот ещё! Такой из себя весь политикали корректный)
Итак, начинаем следить за средней стоимостью домов (и ещё не путать с медианой: цена, как выше которой, так и ниже которой продано одинаковое КОЛИЧЕСТВО домов). А наша "средняя стоимость", это сумма стоимостей всех проданных домов, поделённая на общее число этих проданных домов. Иногда они здорово различаются. И ясно, почему: выше медианной линии, условно!, продано 4 дома и ниже линии 4 дома. Но достаточно, чтобы среди первых четырёх всего лишь ОДИН был очень дорогим (Трамп продаёт во Флориде по бросовой цене дворец - всего за 100 млн, хотя ещё полгода назад просил 125 млн). Да, а нижние 4 дома стоят каждый по 55-77К. Поэтому это разные цифры. Остаёмся со СРЕДНЕЙ ценой, а не медианой.

[Boris37]

[quote=klava;266616]Правильно думаете .
Покупал очередную дачу .
Почему продавец дал добро, понятно . Хлам никому не нужен . А цены на барахло держатся .
Но я из числа не многих, кто cбрасывает цены...

Привет, Клава! Когда-то Вы уже во многом помогли мне понять некоторые тонкости американского RE.
Теперь я возвращаюсь к Вам и спрашиваю:
1.Не совсем понял: вроде, и хлам, и барахло одного порядка вещи? Но Вы говорите, с одной стороны, хлам никому не нужен. Значит, цены на него должны падать? И тут же говорите, что цены на барахло (иными словами, то же хлам) держатся. Разъясните, о чём речь.
2. А это намного важнее: а что Вы делаете с такого рода домиками? Ремонт, перепродажа, рент? Кто делает ремонт? Кажется, Вы сами строитель, правда? Даёт ли такой хлопотный бизнес реальную отдачу?
Все эти вопросы личные, т.к. думаю делать подобное, но с наймом ремонтников.

[eccentric]

За последние время способность Федерального резерва держаться поодаль политического шторма в США подверглась серьезному испытанию. Центральный банк был вынужден бороться с финансовым кризисом, по крайней мере, частично произошедшим по его собственной вине. Он попал под огонь критики. Ему придется объясниться. Даже несмотря на это, ФРС отнюдь не является главной темой для дебатов между кандидатами в президенты. Большинство избирателей считают, что экономика и сопутствующие ей трудности являются главной проблемой страны. Они хотят услышать, что предложат сенатор Барак Обама и сенатор Джон Маккейн, но ФРС, хранитель реальной экономической власти, по большому счету, может продолжать спокойно делать свою работу. Интересно, сохранится ли такая ситуация и в дальнейшем. Когда Центробанку нужно справиться с "облегченной" рецессией, он может понизить процентные ставки. Когда ему грозит явная инфляция, он может повысить ставки. Страшнейшим кошмаром любого главы центрального банка, особенно банка, где существует традиция политической независимости, является стагфляция, когда повышение процентных ставок с целью сдержать инфляцию вызывает рецессию или усугубляет уже развившуюся рецессию. С этой проблемой США не сталкивались 30 лет. В год выборов 2008 обстоятельства снова складываются именно таким образом.

По пересмотреным данным, реальный валовой внутренний продукт США в первом квартале вырос на 0.9% в годовом выражении: технически, пока еще не рецессия. Но легче ли от этого? Такой медленный рост означает растущую безработицу и увеличивающиеся резервные мощности, что, по сути, уже рецессия. На первый взгляд, инфляция умеренная: потребительские цены (исключая цены на продукты питания и энергию) за прошедший год выросли на 2.2%. Но инфляция цен производителей набирает обороты (цены, опять таки за исключением продуктов питания и энергии, в апреле за год выросли на 3%: максимальный рост с 1991 года). Ожидания в отношении инфляции стали расти быстрее. Термометр 10-летней инфляции ФРБ Кливленда, основанный на доходности по защищенным от инфляции казначейским ценным бумагам, стоит на отметке чуть ниже 3.5%. Ожидания потребительской инфляции в перспективе одного года, оцениваемые Мичиганским университетом, составляют чуть более 5%, что вряд ли удовлетворяет вотуму доверия в Бена Бернанке, председателя ФРС, и его команду.

Экономика прогибается под тяжестью падающих цен на жилье, потребительского доверия в области 25-летних минимумов, кредитного кризиса и растущего напряжения в финансовом секторе. Тем не менее, галопирующие цены на нефть и прочее сырье, не говоря уж о растущей стоимости импорта, благодаря обесценивающемуся доллару, толкают вверх инфляцию и, в особенности, инфляционные ожидания. Потребители, похоже, сдались на милость цен на бензин, о чем свидетельствует заметный переход со "сжирающих бензин" спортивных автомобилей на малолитражные машины. Проблема заключается в том, что как только вы признаете, что стоимость нефти на уровне $100 за баррель - это больше чем просто временное отклонение, и начинаете изменять свое поведение соответствующим образом, вы также начинаете проецировать последствия инфляции на остальные секторы экономики.

Важной причиной, почему рост цен на нефть в 1990-х так сильно ударил по производительности и занятости, стало то, что ожидания роста инфляции уже пустили корни. После того, как цены на нефть стали серьезным дополнительным толчком, рецессия действительно была необходима, чтобы сломать эту психологию. Аналогичным образом, если максимумы цен на нефть 2006-08 годов до сих пор оказывали довольно мягкое воздействие, одной из вероятных причин этого является то, что инфляционные ожидания вначале были низкие и находились под контролем, чтобы зарплаты и прочие расходы не росли быстро, и инфляция не вырвалась вдруг в лидеры среди проблем, беспокоящих ФРС. Если новая психология инфляции теперь начинает укореняться, то ФРС может оказаться в мире, напоминающем 1970-е.

Судя по последним выступлениям и интервью, полемика между инфляционными "ястребами" и "голубями" Комитета по открытым рынкам, становится все более острой. Ричард Фишер, президент ФРБ Далласа сказал недавно в своей речи: "если инфляционные условия и, что еще более важно, инфляционные ожидания продолжат ухудшаться, то я думаю, изменение курса монетарной политики произойдет скорее раньше, чем позже, даже в условиях слабой экономики. Инфляция - самый коварный враг капитализма. Ни один центральный банк не может поддерживать ее, и меньше всего Федрезерв". Вот так вот. Финансовые рынки начали задумываться, а серьезно ли говорит ФРС. Две недели назад, по сообщениям издания Financial Times, фьючерсы указывали на вполне вероятный шанс повышения процентной ставки в октябре; за три недели до этого шансы были практически равны нулю.

Надо сказать, что, если бы для производительности и занятости худшее было бы позади, то дилемма ФРС была бы менее болезненной, но такое почти невозможно. Полный масштаб потерь финансового сектора США еще не до конца выявлен. Следует ждать новых банкротств со стороны банков и еще более крупных потерь по кредитам. Однако над всеми проблемами возвышается обвал жилищного рынка. Запасы непроданных домов находятся на таких уровнях, которые говорят о продолжении серьезного падения цен. По самым пессимистичным оценкам США еще даже наполовину не приблизились ко дну, несмотря на тот факт, что цены на жилье уже упали на 14% в годовом исчислении на первый квартал. Это сильнее, чем даже в самый ужасный год Великой Депрессии. Взвесьте этот факт против вероятности повышения ставки ФРС в целях сдержать инфляцию, которая уже, во многом, учтена рынком. Удержаться на плаву при таком шторме может быть очень непросто.

Июнь 2008, по материалам "The Financial Times".

[Boris37]

Помогите мне понять следующее.
На сайте Dolans.com есть калькулятор ссуд. Я заложил ссуду в $450,000 под 7% на 15 лет. Получил: ежемесячный возврат 4,045.
Такой же результат получил и на других сайтах. НО: здесь же написано: Total (Discounted) Outlay $658,000, хотя 1,045 х 180 мес тредует большей выплаты - $728,000. Я понимаю, что суть в слове Discounted. Но ведь у них приведён стандартный калькулятор, они совсем не знают, кто. когда и какую скидку даст? Может быть, есть какие-то стандартные такие скидки, или ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ: дискаунтед без уточнения?

[MikeS]

Смысл в том, что вы выплачиваете не "линейно", а "прогрессивно". В первый год, например, из этих 4000 на principle (собственно, сама выплата ссуды) вы будете платить 100 долларов, а остальные 3900 будут идти как проценты банку, причем исходя из суммы кредита. Постепенно это "соотношение" будет меняться, и через несколько лет вы будете, скажем, выплачивать уже 25/75 при том же платеже в 4000. И проценты банку будут исчисляться исходя не из стоимости покупки, а из "текущего баланса". Так как ежемесячно ваш баланс будет уменьшаться, скажем, на 1000, то и начисленый процент будет уменьшаться (не сам процент, а сумма платежа).

И еще одна "тонкость". Некоторые банки начисляют интерес ежемесячно в определенные дни, поэтому если ваш платеж пришел за день до начисления процента, то вы уже будете "должны" банку меньше, и, соответственно, будете платить меньше "интереса" банку. С другой стороны некоторые банки начисляют интерес "ежедневно", исходя из той же "годовой ставки". Но в результате вы будете платить больше, чем заявленная процентная ставка. А все потому, что в течение 30 дней сумма вашей задолженности (интереса) будет возрастать, и в результате когда вы заплатите, вы положите меньше на ссуду, и больше на интерес.

PS. Некоторые банки позволяют платить два раза в месяц по половине платежа. В результате при том же самом ежемесячном платеже, люди выплачивают кредит на пару лет быстрее из-за того-же "механизма начисления процентов". К сожалению мой банк этого не позволяет.

[eccentric]

Ситуация на рынке жилья США по-прежнему носит негативный характер. "Отчет по продажам новых домов" за май месяц показал падение на 2.5% м/м или 40.3% г/г до 512 000 после 525 000 (пересмотрено с 526 000) в апреле.

Разбивка по регионам. Снижение продаж имело место на северо-востоке, где оно составило 7.9% м/м (-57.8% г/г) до 35 000, и на западе США, где было зафиксировано их падение на 11.6% м/м (-43.0% г/г) до 114 000. Продажи выросли на среднем западе на 5.1% м/м (-42.3% г/г) до 82 000, и на юге - на 0.4% м/м (-35.0% г/г) до 281 000.

Снижение продаж сопровождалось падением цен: средняя цена нового дома в мае упала на 5.1% м/м (-5.7% г/г) до $231 000 после $243 500 в апреле. В то же время объем запасов сократился на 1.7% м/м (-16.9% г/г) до 453 000 после 461 000 в апреле, но он остаётся большим и снижается медленнее чем продажи, так что коэффициент запасы/продажи в мае вырос с 10.7 до 10.9 месяцев. Комбинация падающих продаж и цен в условиях сохраняющегося давления на рынок со стороны запасов интерполирует (на краткосрочную перспективу) дальнейшее понижение цен.

Примечание: м/м означает месяц/месяц, г/г означает год/год.

Данные за апрель

[grey_juce]

Ищу по Квинсу (Нью Йорк). Районы где дома на рынок каждый день поступают, там и цены низкие и наверное снижаются. А районы где бы хотелось, всё стоит на уровне, снижения нет или почти нет.

--
Как просто было в союзе: одинаковые квартиры, пальто, калоши, цены - всё одно и то же, выбирать нечего. А тут прямо заморочки какие-то !!

[Colt1911]

Многие которых знаю купили дома месяца два назад, до этого были квартиры. Но вот смотрел, смотрю откровенно говоря на те участки как сказать популярные, цены падать не хотят.. что в Майами Бич нормальный было не купить меньше 2,5 лимона баксов, что сейчас аналогично.

[grey_juce]

Вот это например из ряда "непривлекательных" районов, здесь дома пачками на рынок поступают от 10 до 40-50 каждый день. И цены оцень низкие (и наверное продолжают падать). Вот несколько поступивших сегодня (вчера были выставлены в MLS систему)

http://www.fillmore.com/realestate/r..._11423_1773348
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11434_2097320
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11435_2097368
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11433_1916337

эти 2-х семейные...
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11434_2097332
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11429_2097360

Даже 3-х семейный...
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11417_2034776

----
А районы поприличнее, дома на продажу поступают намного меньше и с ценами намного выше, например из сегодняшних поступлений:
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11362_2097341
http://www.fillmore.com/realestate/r..._11369_2097282

[Colt1911]

Ну а вы предлагаете с неграми и латиносами жить? Пусть хоть 10000$ будут стоять, жить нужно подальше от таких районов.

[grey_juce]

Originally Posted by Colt1911

Ну а вы предлагаете с неграми и латиносами жить?

Нет конечно ... это просто для развития темы, для сравнения рынка и куда идёт!!

[klava]

Originally Posted by Boris37

[quote=klava;266616]Правильно думаете .
Покупал очередную дачу .
Почему продавец дал добро, понятно . Хлам никому не нужен . А цены на барахло держатся .
Но я из числа не многих, кто cбрасывает цены...

Привет, Клава! Когда-то Вы уже во многом помогли мне понять некоторые тонкости американского RE.
Теперь я возвращаюсь к Вам и спрашиваю:
1.Не совсем понял: вроде, и хлам, и барахло одного порядка вещи? Но Вы говорите, с одной стороны, хлам никому не нужен. Значит, цены на него должны падать? И тут же говорите, что цены на барахло (иными словами, то же хлам) держатся. Разъясните, о чём речь.
2. А это намного важнее: а что Вы делаете с такого рода домиками? Ремонт, перепродажа, рент? Кто делает ремонт? Кажется, Вы сами строитель, правда? Даёт ли такой хлопотный бизнес реальную отдачу?
Все эти вопросы личные, т.к. думаю делать подобное, но с наймом ремонтников.

По первому пункту .....
Решил я купить дачный домик в Атлантик сити . Хотели за / хлам / $150 ...
Я ж дал офер $50 и не цента более . Мне на ремонт уйдет еще $30 - $40
Т.е. я збросил цену . Дом как стоял на продаже так и стоит , никто не покупает кроме меня . Я выжидаю , А кому то ведь нади и таксы за него платить .?????
По русски - это удар ниже пояса .

Одним словом я кручу свою мульку . Но вот другая мулька . Есть такая улица в Филе Сити авенью . Там хорошие есть каменные дома . Убитые ... дальше некуда , но цена держиться в пределах от $400 К до $500 К и выше .
Люди согласны там за ремонт платить не плохие деньги . Чтобы хоть как то поддержать состояние дома .
Теперь о самой работе , сейчас мне выгодно работать , я работаю без большого напряга , средняя зряплата ... повыше чем у преподователя в калледже .

По поводу отдачи ... это было как бы крыльцо .... Дом каменный , вот дизайн и работа , тогда еще не оконченная

Вот еще одна , но уже полностью законченнаю работа . Это была открытая веранда , сейчас жилая комната

Ну и еще один полностью законченный бейсмонт .
Здесь абсолютно кроме голых стен и цементного пола ничего небыло