Кредит нерезиденту без кредитной истории

[alexanderzap]

Необходимы кредиты для покупки коммерческой недвижимости в США. Кредитной истории нет, резиденства тоже нет. Есть деньги для первоначальных взносов или для покупки двух-трёх объектов (но тогда вместо намеченных десяти) и первоначальных вложений в покупаемые объекты. Далее, как я понимаю, у меня два пути: 1) покупка объекта недвижимости с драконовскими условиями по первоначальному взносу, дальнейшее обслуживание и погашение долга, и в результате этого формирование кредитной истории для более дешёвого кредитования... или 2) покупка объекта недвижимости, залог его в банке, получение кредита, покупка объекта недвижимости, залог...(в общем - схема мультипликатора).
Возникают вопросы:
1. Кредитование сделок с комерческой недвижимостью отличается ли от кредитов на покупку дома (квартиры)? Ведь вроде как покупается уже сложившийся бизнес со своей отчетностью и cash flow.
2. Какие условия в моем случае будут формировать кредитную историю? За какой срок, и какими движениями её можно сформировать в разумный срок?
3. Естественно, речь идет о минимизации затрат на обслуживании долга. Так как я полный валенок в отношениях с американскими банками, то мои предположения могут оказаться бредовыми. Но хочется узнать, каким способом в моём случае можно добиться существенного снижения первоначального взноса?

[MikeS]

Александр,

Если вы ЗАРАНЕЕ зарегистрируете в США фирму (пусть даже у вас не будет пока никакого бизнеса), то вам будет намного легче получить кредит под бизнес. Банки намного охотнее дают ссуды "установившимся" бизнесам (просуществовавшим год и более), чем только что инкорпорировавшимся.

Как другой вариант вы можете купить СУЩЕСТВУЮЩУЮ фирму (есть конторы, которые занимаются созданием "предприятий" - регистрацией с целью последующей перепродажи), которой, скажем, уже пару лет. Вы оформите ее на себя, и будете считаться "новым хозяином старой фирмы".

А потом уже нужно будет готовить бизнес-план, с этим бизнес-планом идти в банк и брать кредит.

PS. Я это сам еще не делал, но изучал как вариант инкорпорирования и регистрации своей фирмы. В любом случае, я бы порекомендовал вам воспользоваться услугами юриста - будет намного дешевле, чем один раз "ошибиться".

[alexanderzap]

Ну хорошо, MIKES, я покупаю устоявшийся бизнес с какой-то историей на компанию с какой-то историей. А какие вообще условия по кредитованию покупки бизнеса в таком случае? А что будет, если я вдруг решу купить на свою компанию бизнес находящийся в кризисе?

[MikeS]

Originally Posted by alexanderzap

Ну хорошо, MIKES, я покупаю устоявшийся бизнес с какой-то историей на компанию с какой-то историей. А какие вообще условия по кредитованию покупки бизнеса в таком случае? А что будет, если я вдруг решу купить на свою компанию бизнес находящийся в кризисе?

По-поводу "бизнесов, находящихся в кризисе" я бы несколько раз подумал - даже с "новым менеджментом" в большинстве случаев репутация компании остается "подмоченной". Люди не помнят (да в большинстве случаев даже и не знают) фамилии хозяина или управляющего, но они надолго запомнят, что "компания такая-то обанкротилась". И то же самое с банками - они пробьют по компьютеру налоговый номер предприятия, и попробуй потом докажи, что это не при вас компания обанкротилась... Так что лучше покупать просто "регистрационные документы" на компанию, которая никогда нигде никакого бизнеса не вела.

Но с другой стороны, когда вы будете говорить или писать "компания основана в 2005 году" (подчеркивая, что компании уже три года), это будет звучать гораздо лучше и солиднее (как для клиентов, так и для банков), чем "компания на рынке две недели".

[alexanderzap]

Нет, Вы не поняли, та компания что покупает - у неё все ОК и деньги и люди и собственность... А вот одним из дилов этой компании может стать компания находящаяся в кризисной ситуации... Ну к примеру какое-то предприятие стоящее на интересном участке земли, или какая-нибудь коммерческая недвижимость продаваемая банком (залог)...

[grey_juce]

Originally Posted by alexanderzap

та компания что покупает - у неё все ОК и деньги и люди и собственность...

А вот одним из дилов этой компании может стать компания находящаяся в кризисной ситуации... Ну к примеру какое-то предприятие стоящее на интересном участке земли, или какая-нибудь коммерческая недвижимость продаваемая банком (залог)...

1) Если вас интересует недвижимость то со сороны вашей компании нужно:
а) ~30% down (первое внесение)
б) как давно сформирована компания - лучше 5, 6 лет
в) и способность платить месячный mortgage .. вероятно потребуется Tax отчёты за 1, может 2 года, банковские стэйтменты с аккаунта (с аккаунтов) компании.

Если вы сможете показать эти "свои финансы" банку дающему заём, то mortgage можно получить без проблем.

2) Если при покупке главная стоимость покупаемого бизнеса не недвижимость, а сами операции бизнеса - решающим фактором такого финансирования будет (в дополнение к финансам компании выше) - хорошо написанный бизнес план и, с учётом финансов бизнеса который покупается. И такую покупку традиционные банки (mortgage) как правило не финансируют, нужно искать коммерческих финансистов, адвокатские конторы.

3) Далее, вы сказали "... и деньги и люди и собственность" -- если есть и деньги и собственность, то положив (подписав бумаги) как "collateral", т. е. "залог" под заём - тогда можно необходимую сумму почти не глядя получить. В таком раскладе, сторона кот. даёт вам деньги почти ничем не рискует, здесь риск ваш (или ваших вкладчиков, партнёров, как угодно).

4) Ещё источником финансирования (определённая доля) - может быть сам продавец, т. е. компания которую вы покупаете. Они тоже могут согласиться на месячные платы.